Улучшение жилищных условий: советы экспертов

Как очередникам арендовать дешевое жилье у государства? Каков алгоритм действий при обмене с доплатой? В чем преимущество покупки квартир в новостройках в рассрочку? И почему не стоит инвестировать в «домик в деревне»? На эти и другие вопросы петербуржцев ответили эксперты «Жилищного проекта» на семинаре «Как улучшить жилищные условия».

Круглый стол «Как улучшить жилищные условия» прошел в четверг, 8 декабря, в рамках юбилейной, сороковой, выставки-семинара по недвижимости для населения «Жилищный проект». Мероприятие вызвало аншлаг: в зале почти не было свободных мест.

Наем для очередников: Горжилобмен беспокоить
На семинаре первой выступила заместитель директора ГУ «Горжилобмен» Надежда Березуева, которая подробно рассказала о новом способе улучшения жилищных условий – коммерческом найме жилья у государства. Напомним, что такая возможность появилась у петербуржцев с 1 июля 2011 года, когда в силу вступил закон, позволяющий горожанам арендовать дешевые квартиры у Смольного. Согласно закону жилые помещения предоставляются лишь гражданам, состоящим в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий или на содействие в улучшении. Помещения в аренду дают очередникам в дополнение к уже занимаемым площадям на основании их заявлений. Размер предоставляемой площади по коммерческому найму – не более 33 кв. м жилья на одиноко проживающего горожанина, и по 18 кв. м на каждого члена семьи из двух и более человек.

Цена аренды в государственных квартирах – в три-четыре раза ниже рыночных. Получить жилье в коммерческий наем можно лишь при условии согласия гражданина сняться с жилищного учета. При этом приоритетное право на съем квартир у государства получают семьи из нескольких поколений, членам которых есть куда «переехать» в случае расторжения договора аренды. Сам договор заключают сроком на пять лет.

Как отметила Надежда Березуева, заявления от тех, кто решился на коммерческий наем госжилья, в настоящее время принимаются и в Горжилобмене. Заявку можно оставить лично, направить ее по почте или зарегистрировать на сайте Горжилобмена. По мнению Березуевой, коммерческий наем – лучший способ улучшить имеющиеся жилищные условия, особенно если гражданин в будущем намерен купить квартиру за свои деньги.

К настоящему времени от петербуржцев уже поступило более полутора тысяч заявлений. В 2011 году по программе коммерческого найма горожанам сдадут в аренду около 500 квартир, в 2012 предоставят 1,5 тысячи.

Обмен с доплатой: с чего начать и чем закончить
Об особенностях обмена с доплатой рассказала руководитель группы «Жилой фонд» АН «Итака» Марина Вязова. Она напомнила, что классический чистый обмен в настоящее время почти не встречается. В основном сделки проводятся путем продажи собственного жилья со встречной покупкой. Она подчеркнула, что желающим приобрести жилье и продать собственное, необходимо обращаться к профессионалам – только им по плечам успешно завершить сложные цепочки продаж и покупки квартир.

«Профессиональные агенты собирают пакет документов, необходимый для обмена. Агенты также помогают в организации денежных расчетов, содействуют работе по нотариальному удостоверению сделки, помогают клиентам в регистрации вновь приобретенного имущества и его снятии», – отметила она.

Краткая инструкция для граждан, желающих совершить обмен с доплатой, будет такой. Во-первых, нужно оценить фактическую возможность обмена – установить стоимость собственной квартиры и определиться с ценой желаемого жилья. Во-вторых, по словам Марины Вязовой, нужно заключить договор с агентством, которое будет искать покупателя для квартиры, проводить сделку, а затем оформлять ее юридически. Уже после завершения обмена с доплатой эксперт советует убедиться, что проданное имущество снято с учета, а новое зарегистрировано.

Аренда или ипотека?
О преимуществах приобретенной с помощью ипотеки квартиры по сравнению со съемным жильем рассказала специалист отдела по работе с предприятиями-партнерами главного отделения Северо-Западного банка Сбербанка России Сусанна Перминова. Главным плюсом ипотеки она назвала возможность переехать в новую квартиру в краткие сроки и начать обустраивать ее по своему вкусу. «Вам больше не надо будет опасаться, что собственник жилья рано или поздно попросит освободить площадь. Также не придется тратить время и деньги на поиск съемной квартиры. Вы сэкономите на комиссионных сборах агентству, которое занимается поиском арендуемого жилья», – пояснила она.

Эксперт отметила, что на сегодняшний день стоимость арендного жилья может быть лишь чуть ниже ежемесячного ипотечного платежа. Так, в основном молодые семьи арендуют квартиры от 17 тыс. руб. и выше, без учета расходов на коммунальные услуги. При этом платеж по ипотеке на «однушку» в некоторых банках составляет в среднем 25 тыс. руб., что ненамного больше арендной ставки.

Первоначальный взнос по ипотеке сегодня составляет 10-30% от стоимости квартиры, средняя ставка по ипотечному кредиту на строящееся жилье – 11% годовых. Несомненным плюсом ипотеки является возможность привлечь средства на длительный срок.

Перминова напомнила, что при получении ипотеки клиенты могут привлекать созаемщиков, а также до трех поручителей. Банки работают на первичном рынке недвижимости, так и на вторичном. Минусом ипотеки можно назвать сложность оформления документации.

Директор-координатор Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Татьяна Родионова заключила, что брать ипотечный кредит граждане должны только если у них есть надежная работа, которая гарантирует доходы на будущее.

Новоселье с рассрочкой
Руководитель дополнительного офиса продаж «Городской ДомоСтроительной Компании» Рашид Юнисов представил участникам семинара преимущества покупки строящих квартир с рассрочкой. Он напомнил, что рассрочку в таких случаях предоставляет застройщик. Платеж можно совершать раз в месяц либо в квартал, иногда можно составить индивидуальный график внесения денежных средств.

Главным достоинством рассрочки Юнисов назвал то, что гражданин, не располагая всей суммой сразу, может купить понравившуюся квартиру. «При приобретении возводимого жилья в рассрочку нет необходимости вступать в ипотеку», – отметил он. Напомним, что только на оформление ипотеки уходит до 30-50 тыс. руб. (комиссия банка за выдачу кредита, страхование объекта недвижимости, комиссия за снятие наличных или за перевод средств продавцу и т. д.). Кроме того, при использовании схемы рассрочки можно расплатиться с застройщиком в любой момент и не переплачивать за досрочные расчеты, как в случае с ипотекой.

«Если жилье реализуется по 214-ФЗ, покупатель может быть уверен, что квартира будет надлежащего качества и строительство дома закончится в установленной срок», – напомнил он.

Компании-застройщики могут предоставлять возможность беспроцентной рассрочки платежей на время строительства – от 12 до 17 месяцев. За это время как раз можно возвести 17-20-этажный дом. В среднем первый минимальный взнос по рассрочке составляет от 10% до 30% от стоимости квартиры. Некоторые компании разрешают заплатить 30% от стоимости квартиры в последний месяц рассрочки.
Рассрочка может быть как беспроцентной, так и «платной» (в среднем 0,5-1% в месяц от остатка задолженности). Плюсом рассрочки эксперт назвал также то, что для клиента нет необходимости готовить кипу документов, как в случае с ипотекой. Достаточно лишь паспорта.

Взаимозачет: новое на старое
Как приобрести новое жилье в обмен на старое с взаимозачетом, рассказала ведущий специалист департамента вторичной недвижимости ООО «НДВ СПб» Алина Жукова.

Она отметила, что вначале клиент должен определиться с будущей квартирой в новостройке, исходя из своих требований к расположению объекта, срокам сдачи, стоимости. Затем нужно обратиться к специалисту по взаимозачету, который оценит то жилье, что гражданин собирается продать. Жукова подчеркнула, что квартира будет продана не по заниженной, а по рыночной стоимости. Если не получается продать объект по стоимости вновь приобретаемого жилья, то выбираются различные схемы доплаты. Это ипотека и беспроцентные рассрочки. После чего компания заключает договор купли-продажи, и продает объект.

На это время бронируется квартира в новостройке, которую клиент хочет приобрести. «Главное достоинство взаимозачета – это то, что на время продажи жилья за клиентом закрепляется тот объект, который он уже выбрал. Кроме того, в договоре фиксируется стоимость продаваемой и приобретаемой квартир», – пояснила она.

Жукова добавила, что по взаимозачету наиболее выгодно приобретать жилье эконом-класса, квартиры-студии в зачет комнат в коммуналках. Также этот способ подходит для тех, кто хочет переехать в новое жилье из «хрущевок». Минус данной схемы – при взаимозачете клиент должен заранее побеспокоиться о том, где он будет проживать, пока новый дом не построят.

Домик в деревне – к расходам
Заместитель директора компании «Адвекс. Петроградское агентство» Елена Василевская рассказала о последствиях переезда за город. Она подчеркнула, что зачастую горожане не представляют себе расходов по содержанию загородного дома – они значительно выше, чем затраты на городскую квартиру. «Этот вопрос необходимо хорошо изучить перед покупкой загородного жилья», – подчеркнула она.

В связи с этим Василевская рекомендовала гражданам не инвестировать свои средства в загородные объекты, если они не собираются постоянно проживать за пределами Петербурга. «Для инвестиций больше подходят небольшие однокомнатные квартиры в новостройках», – добавила она.

По мнению всех экспертов, при решении квартирного вопроса стоит учитывать многие аспекты: уровень собственных доходов, цены на первичном и вторичном рынках, новые государственные жилищные программы, предложения от застройщиков, банков, а также все факторы, способные повлиять на выбор оптимального способа улучшения жилищных условий.