Дешевые квартиры в домах под снос: новый вид мошенничества на рынке жилья

На рынке жилищного строительства Екатеринбурга появилась новая форма мошенничества – продажа квартир в домах, возведенных с нарушением правил землепользования. Это жилье оказывается очень привлекательным вариантом для покупателей: приобрести однокомнатную малосемейку в таком доме можно примерно за 600-800 тысяч рублей. Но правовой статус этих домов остается под сомнением. По большинству из существующих объектов инициированы судебные разбирательства, по итогам которых здания могут быть снесены. В проблеме разбирался корреспондент «УралПолит.Ru».

Строительство многоквартирных домов на земле, предназначенной для индивидуальной застройки, началось насколько лет назад. Сейчас, по информации департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Екатеринбурга, в городе обнаружено 18 таких объектов. Больше половины из них уже достроены и сданы в эксплуатацию. При этом такое строительство противоречит сразу нескольким нормативным актам. По девяти объектам администрацией Екатеринбурга поданы иски в районные суды. Дела находятся на разных стадиях рассмотрения. Судьи пока не торопятся выносить обвинительные вердикты в адрес застройщиков, но администрация города намерена довести все дела до конца, признать такое строительство незаконным, а все существующие к этому времени подобные здания снести.

Жильцы страдают

Как поясняют в администрации города, зоны под индивидуальное строительство не обеспечены энергоресурсами и другими инженерными коммуникациями в степени, необходимой для многоквартирного жилого дома.

«Например, для территории под индивидуальное жилищное строительство предусмотрена энергообеспеченность всего на 15 киловатт. На одну квартиру по стандарту определяется в среднем 10 киловатт. Если построить многоквартирник на земле под индивидуальный дом, придется делить объемы энергообеспечения – эти самые 15 киловатт – на все количество квартир в доме», – говорит заместитель начальника главархитектуры администрации Екатеринбурга Михаил Волков.

Еще один важный аспект – в том, что граждане приобретают не отдельную квартиру, а только долю в многоквартирном доме. «Такое положение можно сравнить с миной замедленного действия. Непонятно, как люди, купившие такую долю, в будущем станут позиционировать свою собственность. Если, например, захотят продать это жилье. Из-за того, что по документам это будет не квартира, а доля, возникнет много трудностей с оформлением сделки», – считает Михаил Волков.

Кроме того, территория под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) всегда будет рассматриваться городскими властями как частная собственность, даже если там будет возведен многоквартирный дом. По этой причине ни одна государственная программа поддержки для многоквартирников не будет распространяться на данный объект.

Аферисты наживаются

Застройщики, занимающиеся возведением так называемых несанкционированных малоэтажек, выигрывают на разности цены на землю, признают участники рынка: стоимость участка под индивидуальную застройку на несколько порядков ниже, чем цена земли под строительство полноценного многоквартирного дома.

Как рассказал специалист департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Антон Орлов, участок под многоквартирник выставляется на аукционе примерно за 10-15 млн рублей, цена земли под ИЖС составляет в среднем 600-800 тыс. рублей.

Кроме того, квартиры в этих домах обычно реализуются по очень низким ценам. Как «УралПолит.Ru» рассказала директор агентства недвижимости «Корифей» Ольга Ширыкалова, минимальная цена на однокомнатную квартиру в этом доме составляет 600 тыс. рублей, максимальная стоимость – до миллиона за «однушку». Есть и предложения трехкомнатных квартир в таких домах. Эту жилплощадь можно было бы приобрести за 3 млн 800 тыс. рублей. Такие цены, естественно, провоцируют массовый спрос на подобное жилье.

«Наши клиенты постоянно спрашивают об этом варианте покупки жилья. Я устала объяснять им, что эти дома построены незаконно и все сделки, что заключаются по ним, нелегальны. По договору о приобретении такого жилья покупатель становится не собственником квартиры, а владельцем доли в жилом доме», – сказала Ширыкалова.

В других риелторских компаниях также подтвердили, что спрос на такие квартиры в последнее время очень высок. Все компании, в которые обращался корреспондент «УралПолит.Ru», советовали не покупать такое жилье и отказывались от предоставления услуг посредничества по оформлению сделки с застройщиком подобной малоэтажки.

Судьи бездействуют

Сложность в разрешении этой проблемы заключается в необходимости доказать именно незаконность такой малоэтажной застройки. Как рассказал Михаил Волков, в этой ситуации нет прямого нарушения градостроительного кодекса. «В законодательстве не определены параметры тех домов, которые могут возводиться на землях под индивидуальную жилую застройку. Есть непосредственное нарушение строительных норм и правил (СНиП), но этот документ носит рекомендательный характер и не обладает силой закона», – пояснил Волков.

По этой причине факт нарушения СНиПов не является достаточным основанием признать такую застройку нелегальной. Чтобы это осуществить, нужно собрать доказательства нарушения целого ряда нормативных документов, которые в совокупности покажут, что не соблюдался закон.

По словам специалиста, застройщики, возводящие многоквартирники на участках под ИЖС, пренебрегают правилами землепользования; нарушают права покупателей, когда оформляют договор купли-продажи квартиры, так как предлагают людям подписаться под покупкой не полноценной квартиры, а доли; при заключении сделки застройщики обычно скрывают от будущих собственников документы на землю. «Мы отслеживаем все подобные нарушения, собираем документы, подтверждающие это, и прилагаем их к судебному иску», – сказал Волков.

Но в настоящее время все судебные разбирательства находятся в замороженном состоянии. «Когда здание только на начальных стадиях строительства, у нас совершенно нет оснований говорить, что земля применяется не по назначению, потому что еще неизвестно, какой дом будет отстроен: многоквартирный или индивидуальный», – объясняет Антон Орлов.

Таким образом, пока судьи требуют дополнительных доказательств, застройщики заканчивают свои дома и уже продают в них квартиры. Эта ситуация порождает вторую сложность, мешающую разрешить проблему, – опасность появления большого количества обманутых дольщиков. «Судьи боятся принимать решения о сносе этих малоэтажек, потому что в них уже живут люди», – сказал Михаил Волков.

В мэрии заверили, что граждане, которые уже купили жилье в таких домах, в случае сноса этих несанкционированных малоэтажек приобретут статус обманутых дольщиков и городские власти в соответствии с областной программой поддержки граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, обязаны будут обеспечить их новым жильем.

Снос объектов необходим, уверены в мэрии, для того чтобы привлечь внимание к теме. Как заявляет заместитель руководителя градостроительного департамента администрации, «если мы добьемся сноса одного такого дома, мы остановим проблему». «Как только будет один такой факт, никто больше не захочет строить подобные дома, и люди поймут, что в них не стоит покупать квартиры», – подчеркивает Волков.

Стоит отметить, что у некоторых риелторов есть свой взгляд на эту ситуацию. «Возможно, городские власти намеренно не решают проблему, несмотря на то, что у них есть все административные рычаги для этого. Сейчас судебные процессы заморожены, но когда кусочек земли под такой малоэтажкой понадобится кому-то приближенному к администрации города, дом быстро снесут», – полагает руководитель агентства «Корифей» Ширыкалова.

«Если судьи не придут к решению снести такой дом, мы обжалуем это решение и подадим повторный иск. Недавно подобное здание было ликвидировано в Амурской области, не раз московскими судьями принимались решения о сносе таких малоэтажек. Если это возможно в других областях, мы не будем останавливаться, а последуем их примеру», – заявил Михаил Волков.

В свердловском областном суде и в районных судах города эту ситуацию отказались как-либо комментировать, сославшись на то, что пока все дела по поданным администрацией искам находятся на стадии рассмотрения.