Новый закон о банкротстве застройщиков: поможет ли он дольщикам?

Вступили в силу поправки в 210-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части, касающейся банкротства застройщиков, которые привлекают средства дольщиков для финансирования строительства многоквартирных домов. Изменения были внесены 12 июля 2011 года. Авторами поправок «единороссами» предполагается, что поправки помогут решить многие проблемы, из-за которых до недавнего времени дольщики оставались ни с чем при банкротстве застройщика.

Что же изменилось?
Новые поправки внесли принципиальные изменения:

• Выделили застройщиков в отдельную категорию должников. Теперь застройщиком считается любая компания, которая привлекала денежные средства дольщиков, даже если такая деятельность строительной компании не являлась законной;
• Ввели новые понятия (застройщик, объект строительства, денежные требования и т.д.), которые теперь трактуются определенным образом именно в этой категории дел;
• Расширили круг участвующих в банкротстве лиц;
• Ввели дополнительные меры по обеспечению требований кредиторов;
• Поменяли структуру реестра кредиторов.

Закон также устанавливает и особый порядок распоряжения недостроенным домом. И здесь возможны варианты:

1. Проблемный дом приобретается другим застройщиком для дальнейшего окончания строительства с обязательством передачи квартир пострадавшим гражданам.

2. Недостроенный объект продается с молотка и с гражданами рассчитываются деньгами, вырученными от реализации их имущественных прав.

3. Недостроенный объект передается самим дольщикам, кооперативу, специально созданному для этого дольщиками, чтобы они его достроили.

Полезные новшества:

1. По новому закону, дольщики будут выделены в отдельную, привилегированную – третью очередь для рассчетов, которая следует после расчетов с лицами, которым причинен вред здоровью, моральный вред, имеются долги по заработной плате, выходному пособию, авторскому вознаграждению. И только вслед за дольщиками банкрот будет расплачиваться с обычными конкурсными кредиторами (банками, поставщиками материалов и т.д.).

2. Теперь дольщики могут заявлять свои требования в деле о банкротстве, не расторгая договор. Тогда как раньше, чтобы участвовать в деле о банкротстве дольщики должны были сначала рассторгнуть договор.

3. Также закон позволяет суду признать наличие у дольщика требования к застройщику независимо от того, какой схемой прикрывались отношения по инвестированию в строительство жилья.

4. Согласно поправкам, практически любой договор или вексель (а не только договор об участии в долевом строительстве) может стать основанием для истребования недвижимости (квартир, машиномест, офисов), которая является предметом такого договора.

5. Только сам дольщик вправе выбирать, с какими требованиями он будет обращаться к застройщику – о получении в собственность объекта недвижимости (как достроенного так и недостроенного) или возврате денежных средств за него. Кроме того, теперь будут существовать две параллельные группы кредиторов, одни из которых желают претендовать на денежные средства, другие – на жилые и нежилые помещения (реестр требований кредиторов: денежный и о передаче жилых помещений).

«ЗА» и «ПРОТИВ»

Проблему не решить, но шансов вернуть свои деньги или метры станет больше
Екатерина Михеева, руководитель пресс-службы «СУ-155»:

— Закон, конечно, увеличит риски застройщиков. Теперь им будет сложнее оспаривать сделки с дольщиками. Что касается обманутых дольщиков, то один этот закон их проблемы не решит, конечно. Хотя теперь у покупателей квартир появилось несколько вариантов решения спора, до поправок их не было вообще и они, как правило, не успевали включаться даже в третью очередь реестра кредиторов, что приводило и к потере денежных средств, и в итоге, к неполучению жилья.

Олег Сухов, адвокат, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»:

С учетом того, что все дела о признании права будут рассматриваться в процессе Арбитражного разбирательства в стадии банкротства, данные споры могут занимать значительное время. Пожалуй, это единственный минус для дольщиков, т.к. все иные нововведения имеют только положительные моменты, которые уже более 10 лет напрашиваются к практическому применению.

Что касается рисков для Застройщиков, то в данном случае необходимо понимать, что закон определяет правила взаимодействия между дольщиками и застройщиками в процессе банкротства, а банкротство – это «последнее издыхание» в деятельности компании, когда мало что можно изменить, соответственно, указанный закон не может как-то существенно повлиять на права застройщика в положительную или отрицательную стороны.

В целом же, новыми поправками проблему обманутых дольщиков не решить. Она берет начало с момента определения застройщика, оформления документов между государством и строительными компаниями на начальном этапе строительства, и между строительными компаниями и дольщиками в момент привлечения денежных средств дольщиков. Рассматриваемый же ФЗ регулирует отношения, когда проблема обманутых дольщиков уже возникла, а закон направлен на попытку смягчения последствий данной проблемы.

Новые поправки только вредят дольщикам
Игорь Гульев, руководитель проекта «Однодольщики.Ру»:

В сентябре митинговать будут все регионы, вся страна! Новые поправки, якобы, были направлены на помощь обманутым дольщикам. Но на деле все получается абсолютно наоборот:

1. Согласно поправкам к закону о банкротстве застройщиков дольщики должны вступить в реестр кредиторов в течение 60 дней со дня вступления закона в действие. Те дольщики, которые не успеют стать кредиторами, останутся ни с чем. Таким образом, у обманутых дольщиков осталось 59 дней… В случае, если банкротство застройщика уже идет, то войти в реестр кредиторов обманутый дольщик все равно не сможет. О включении в реестр кредиторов решение принимает суд или участники реестра кредиторов.

2. В случае, если долгострой находится в залоге у банка, то, несмотря на эти поправки, с банком-кредитором расчеты идутвсе равно в первую очередь в процедуре банкротства.

3. Теперь по вариантам с недостроенными домами застройщиков-банкротов. Недостроенный многоквартирный дом продается другому застройщику для дальнейшего окончания строительства с обязательством передачи квартир пострадавшим гражданам. Дольщики недоумевают: если бы их дома выгодно было бы строить, то дома бы уже давно достроили. Где найдется инвестор, который будет вкладывать деньги в убыточные стройки?

Второй вариант, когда недостроенный объект продается с молотка и с гражданами рассчитываются деньгами, ни одного обманутого дольщика также не устраивает. Люди приобретали квартиры много лет назад и те деньги, которые были вложены в строительство, несоизмеримы с нынешними ценами на квартиры. Другими словами, денег не хватит даже на комнату в коммунальной квартире. Кроме того, вариант, при котором люди должны достраивать свои дома самостоятельно, говорит о том, что государство законодательно самоустранилось от решения проблем обманутых дольщиков.

Таким образом, получается, что дольщики должны заплатить за все и сполна. На самом деле, граждане ждали другого закона. В итоге: хотели как лучше, а получилось как всегда.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

RealEstate.ru