Как выбрать ответственного застройщика

Безусловно, риски попасть на недобросовестного застройщика существуют. К сожалению, статистика показывает, что это не редкость.

Однако покупателю нужно быть крайне внимательным и в первую очередь обращать внимание на репутацию компании. Стоит изучить историю работы застройщика, количество и качество построенных объектов, финансовую состоятельность компании, размер кредитных обязательств на текущий момент, отзывы покупателей. Необходимо обратить внимание на соблюдение сроков строительства как выбираемого объекта, так и уже построенных объектов компании. Одна из распространенных проблем с новостройками – затягивание сроков строительства. В этой связи необходимо соотносить заявленные сроки сдачи и темпы строительства объекта. Некоторые застройщики ведут трансляцию процесса возведения своих объектов по интернету, а также публикуют фотографии, которые отображают ход строительства.

Крайне важно, чтобы у компании-застройщика были в наличие все необходимые документы — проектная декларация, учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, лицензии, постановление о выделении земельного участка под строительство и т.д.

Основным же документом является договор, на основании которого приобретается квартира: в готовом доме — это договор купли-продажи квартиры, в строящемся доме – договор долевого участия. Договор не должен содержать неточностей. Обращайте внимание на подробное описание объекта и ответственность застройщика в случае затягивания сроков или неудовлетворительного качества строительства.

После многочисленных случаев с обманутыми дольщиками был принят ряд мер, регламентирующих деятельность застройщиков. Сегодня застройщики имеют право продавать квартиры по договорам долевого участия только при условии наличия всей разрешительной документации. Однако запретить застройщикам продавать квартиры по предварительным договорам или по схеме ЖСК никто не вправе. Закону их действия не противоречат. Покупатель сможет минимизировать риски в случае оформления покупки по договору долевого участия, эта схема регламентирована 214 ФЗ.

Сложность в получении ипотеки на строящееся жилье заключается в том, что не каждый строящийся объект можно приобрести в кредит.

Ипотечный банк предоставит кредит на квартиру в новостройке в двух случаях — если он уже кредитует застройщика на строительство этого объекта рамках корпоративного кредитования, либо банк должен принять решение о возможности выдачи ипотеки на строящийся объект, проанализировав деятельность застройщика и документы на объект. Этот процесс принятия решения называется аккредитацией адреса банком-партнером. Аккредитация может не состояться по ряду причин, вот основные — объект продается по схеме, не соответствующей закону «О долевом участии в строительстве» (214-ФЗ), для застройщика это первый проект и риски профессиональной некомпетентности хозяйствующего субъекта могут привести к недострою, низкая степень готовности объекта не позволяет банку начать выдавать кредиты на этом этапе.

Все эти факторы ведут к тому, что заемщик ограничен кругом объектов, на которые можно получить кредит.

Вторая основная сложность получения кредита на стройку заключается в менее комфортных для заемщика условиях кредитования. Процент по кредиту на период строительства будет выше на 1,5-2 процентных пункта, размер первоначального взноса, как правило, всегда выше, чем при приобретении вторичного жилья, как следствие, заемщик должен иметь больше сбережений и размер кредита при одном и том же доходе при покупке новостройки будет меньше.

Как уже было сказано ранее, при покупке квартиры на этапе строительства нужно грамотно подойти к выбору застройщика.

Необходимо обращать внимание на любые детали: начиная со стоимостью (если рыночная стоимость значительно ниже других предложений в сегменте, стоит остерегаться мошенничества) и заканчивая офисом продаж застройщика. Важно узнать, какая схема оплаты, внимательно изучить весь документооборот – от прав на земельный участок до подписываемых вами документов.

Когда компания полностью завершает строительство дома и получает акт о вводе нового объекта в эксплуатацию, она должна передать квартиры собственникам. С этого момента застройщик должен уйти с объекта: никакой ответственности за дом он уже не несет, его содержание, эксплуатация и оплата коммунальных услуг ложатся на собственников. В реальности отношения между застройщиком и будущими жильцами затягиваются. Передача квартир может начаться через 2 — 3 месяца после ввода дома в эксплуатацию. В течение этого времени застройщик занимается подготовкой всех необходимых документов, исправляет недоделки, выявленные приемочной комиссией.

Таким образом, после сдачи дома госкомиссии и подписания акта о вводе дома в эксплуатацию заселение возможно в течение 2-3 месяцев.

// Наталья Соломонова, генеральный директор МИЦ-Недвижимость (ГК «МИЦ»)