Какие факторы влияют на доступность ипотеки в России
_/
Какие факторы влияют на доступность ипотеки в России
22.02.2014
В России отмечается рост доступности ипотеки. По сравнению с 2005 годом в 2,2 раза возросло количество сделок с жильем, а номинальные среднедушевые доходы граждан выросли в 2,9 раза и обогнали прирост жилищных цен на 12%.
Ключевую роль в обеспечении доступности жилья играет ипотека. С 2004 года 3,3 млн российских семей смогли улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки. Кредиты позволяют удовлетворить потребность в жилье все большему числу россиян в более короткие сроки.
По данным Банка России, в 2013 году было выдано 824 792 ипотечных кредита на общую сумму 1354 млрд рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2012 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении.
Каждое четвертое право собственности (24,6%), зарегистрированное в сделках с жильем в 2013 году, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2010 года), отмечается в исследовании АИЖК.
Рост ипотечного рынка стал одним из основных драйверов жилищного строительства. По данным Росстата, в 2013 году было построено 912,1 тыс. квартир общей площадью 69,4 млн кв. м, что на 10,3% больше, чем в 2012 году. Этот показатель является рекордным за всю историю с 1989 года. Ввод индустриального жилья составил 687,7 тыс. квартир общей площадью 39 млн кв. м (+10,6% и +5,4% соответственно к уровню 2012 года).
В то же время прирост цен на жилье в 2013 году по отношению к 2012 году в среднем составил 7,2%, что при годовой инфляции 6,8% говорит о том, что реальный прирост цен на жилье в среднем по России, не превысил 0,5 п.п.
По данным Росстата, на 1 января 2013 года средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке составляла 48,16 тыс. рублей, а к концу третьего квартала 2013 года данный показатель составил 49,96 тыс. рублей, в то время как номинальные доходы населения увеличились на 10,7%, что говорит о росте доступности приобретения жилья.
Факторы доступности
Прежде чем перейти к обсуждению «маркеров» доступности ипотеки, необходимо уточнить, что именно мы будем дальше называть доступностью.
Доступность бывает так называемая «физическая» – применительно к ипотеке это возможность найти банк, который готов выдавать ипотечные кредиты. В целом доступность ипотеки России можно оценить как хорошую: ипотечные кредиты предлагаются во всех регионах страны.
Второй вид доступности – это финансовая доступность. Поскольку ипотека – это кредит, причем не просто кредит, а достаточно большой кредит, то на первый план выходит способность домохозяйств осуществлять выплаты по такому кредиту. А такая способность зависит от сочетания двух факторов: доходов семьи и платежа по кредиту. Последний, в свою очередь, определяется стоимостью приобретаемого жилья и условиями кредитования (ставка, срок, первоначальный взнос, способ погашения кредита). Отметим, что стоимость жилья здесь является более значимым фактором.
Стоит отметить, что по итогам 9 месяцев 2013 года рост цен на жилье практически соответствовал инфляции и не привёл к снижению доступности жилья – значения индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не поменялись с начала 2010 года, отметили специалисты АИЖК.
Насколько доступна ипотека в России
Динамика изменения условий кредитования свидетельствует о росте доступности ипотеки: ставки по кредитам в 2013 году постепенно снижались со второго квартала и в ноябре составила 11,9%. Это ровно на 1 процентный пункт ниже, чем зафиксированный максимум в марте 2013 года, и на 0,7 п.п. ниже уровня ноября 2012 года. Достигнутый уровень ставок близок к минимальным значениям, зафиксированным в конце 2011 года. Заемщикам предлагаются различные дополнительные опции, позволяющие уменьшить платежи по кредиту (вычеты из процентной ставки, более низкие тарифы по страхованию и пр.), снижаются требования к количеству представляемых заемщиком документов.
О доступности ипотеки в России говорит тот факт, что обслуживание среднего ипотечного кредита является вполне посильной ношей для средней российской семьи: для того чтобы домохозяйство имело возможность обслуживать средний ипотечный кредит (сумма – 1,63 млн рублей, срок – 14,8 года, ставка – 12,6%, К/З – 75%), затрачивая на это не более 45% своего совокупного дохода, оно должно обладать совокупным доходом в размере 45,1 тыс. рублей в месяц, что соответствует 22,6 тыс. рублей на одного взрослого члена семьи. Это на 23% ниже среднемесячной номинальной начисленной заработной платы одного работника (по данным Росстата) за январь – ноябрь 2013 года (29,3 тыс. рублей в месяц).
О повышении доступности ипотеки говорит и другой показатель – доля семей, доходы которых позволяют обслуживать ипотечный кредит на текущих условиях, взятый для приобретения средней квартиры. За 10 лет (с 2004 года) этот показатель вырос более чем в 2,8 раза: в 2004 году доля таких семей составляла, по оценкам, около 9%, а в 2013-м – уже около 27%.
Одними из основных драйверов жилищного строительства стали снижение процентной ставки по ипотеке (с 12,7% до 11,9% годовых за 11 месяцев 2013 года) и рост числа ипотечных сделок на приобретение нового жилья экономкласса. По экспертным оценкам АИЖК, основной прирост ипотечного кредитования в 2013 году произошел именно в сегменте первичного рынка: количество предоставленных ипотечных кредитов на приобретение нового жилья выросло приблизительно на 50% (прирост объема в рублях – около 70%), в то время как на вторичном рынке прирост количества ипотечных сделок незначителен.
Сравнение с США
За рубежом, в частности в США, для анализа того, как меняется доступность жилья, которое можно приобрести с ипотекой, рассматривают среднестатистическую (медианную) семью: насколько доходы такой семьи позволяют приобрести среднестатистическое жилье (по текущим ценам) с использованием не только своих сбережений, но и ипотечного кредита со средними условиями. Для этого используется показатель Housing Affordability Index (HAI, индекс возможности приобретения жилья с кредитом), который ежемесячно рассчитывается Национальной ассоциацией риэлторов.
Если его использовать для оценки доступности ипотеки в России, то, по подсчетам АИЖК, получается следующая картинка: в 1998 году значение этого показателя составляло около 10% (то есть доходы средней семьи были в 10 раз ниже доходов, которые бы позволили взять ипотечный кредит и приобрести среднюю квартиру), в 2004 году – уже около 60%, а сейчас – около 113%. В США, например, в середине 1980-х годов этот показатель составлял 80%, а перед кризисом (в 2006 году) – чуть больше 100%, несмотря на низкие, по нашим меркам, ставки по ипотеке в 5–7% и требования к первоначальному взносу (3–5%). Сейчас этот показатель в США составляет около 160–180%.
Индекс возможности приобретения жилья с кредитом показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.
Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если HAI меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру.
Так, например, значение HAI в 60% означает, что у домохозяйства есть только 60% дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.
