Типичные нарушения в ЖКХ со стороны управляющих компаний и ТСЖ

Вашему вниманию предлагаются наиболее часто встречающиеся нарушения со
стороны исполнителей жилищно-коммунальных услуг: управляющих организаций и
ТСЖ.

Эти нарушения могут быть выявлены жителями без проверок внутренних документов
исполнителей, касающихся их финансово-хозяйственной деятельности, а только
лишь на основании доступных и имеющихся в наличии сведений и документов.

Суть нарушения

Комментарий

1. Проведение общих собраний и участие в принятии решений собственниками
помещений многоквартирного дома

1.1. Исполнитель (УК, ТСЖ) выступает инициатором
собрания

Противоречит ст. 45 Жилищного кодекса РФ в
случае проведения внеочередного собрания, т.к. инициатором проведения
внеочередного общего собрания может быть лишь один из собственников
помещений в многоквартирном доме; порядок проведения годовых (ежегодных)
общих собраний устанавливается собственниками.

1.2. Нарушение правил подсчёта общей площади дома и
площадей отдельных помещений

Часто встречается ситуация, когда общая площадь помещений
многоквартирного дома занижается путём невключения в неё части площадей,
например, нежилых помещений. Это искусственно улучшает процент «участия в
общем собрании» и процент «проголосовавших».

Если в нескольких протоколах общих собраний общая площадь дома
различается, а также отличается от альтернативных источников (база МКД на
сайте, реестр ОМСУ), то это повод для дальнейших проверок и изучения
первоисточника — технического паспорта многоквартирного дома.

1.3. Вынесение на повестку дня и принятие решений по
вопросам, не относящимся к компетенции общего собрания согласно Жилищному
кодексу РФ, например:«утверждение нормативов потребления коммунальных
услуг, перераспределение (направление на иные цели) платы за коммунальные
услуги
»

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг,
никакой «экономии по коммунальным услугам» быть не может, т.к. плата за
коммунальные услуги должна начисляться по формулам, исключающим возможность
возникновения прибылей или убытков и автоматически корректироваться по
факту их потребления в доме. Данные решения также противоречат Жилищному
кодексу РФ.

См., например: «Верховный суд УР признал незаконными действия управляющей
компании по расходованию переплаты за отопление на текущий ремонт и иные
нужды»

2. Начисление платежей за жилищно-коммунальные услуги

2.1. Нарушение порядка начисления платы за содержание и
ремонт жилья

Варианты нарушений:

а) Отсутствие решения собственников о размере платы за содержание и ремонт
жилья. Применение без решения собственников тарифов, утверждённых
органами местного самоуправления, хотя эти тарифы могут применяться только
в ограниченных законом случаях и не распространяются автоматически на всех
жителей города.

б) Отсутствие структуры платы за содержание и ремонт жилья (структура платы
должна быть).

См. также: «Обоснованность размера платы за содержание и ремонт жилого
помещения
»

2.2. Нарушение порядка начисления платы за капитальный
ремонт

Варианты нарушений:

а) Отсутствие утверждённого общим собранием перечня работ по капремонту с
указанием их стоимости, сроков проведения.

Согласно ч. 2 ст. 158 ЖК РФ:

«Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об
оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с
учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального
ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке
финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений,
связанных с условиями проведения капитального ремонта.»

б) Начисление платы за капитальный ремонт в нарушение
ранее принятых общим собранием условий его проведения. Например, на общем
собрании было принято решение об участии в федеральной программе капремонта
по 185-ФЗ  и о внесении собственниками части платы за капремонт
(обычно это 5%). Ремонт проводится, собственники свою долю (5%) вносят. Но начисление
платы со стороны исполнителя продолжается и после того, как собственники
полностью внесут свою долю, что незаконно, т.к. противоречит принятому
решению собственников.

См. также: «Обоснованность платы за капремонт многоквартирного дома: как
проверить?
»

2.3. Нарушение порядка начисления платы за коммунальные
услуги (холодная и горячая вода, водоотведение, отопление, газ,
электроэнергия), в т.ч. в части периодических перерасчётов

Плата за коммунальные услуги должна начисляться строго в
соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг по утверждённым формулам
расчёта
. В установленных Правилами случаях (указаны по ссылке выше,
сейчас только раз в год) должны производиться периодические перерасчёты.

2.4. Неосуществление перерасчётов платы за коммунальные
услуги при их временном отсутствии или некачественном предоставлении.

Правилами установлены требования к качеству
коммунальных услуг и порядок установления фактов нарушения их
предоставления с целью осуществления перерасчётов.

2.5. Нарушение порядка начисления пеней

Пени, начисляемые исполнителем при просрочке оплаты коммунальных услуг
должны указываться в отдельном документе, направляемом потребителю. См.
Правила предоставления коммунальных услуг, п. 39 в действующей
редакции, п. 70 в новой редакции.

3. Неисполнение обязательных законов, нормативно-правовых актов в сфере ЖКХ

Помимо Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего
имущества в многоквартирном доме и Правил предоставления коммунальных
услуг, существуют и другие обязательные для исполнения нормативные акты в
ЖКХ

3.1. Правила и нормы технической эксплуатации
жилищного фонда

Правила являются обязательными для исполнения как
собственниками помещений, так и управляющими организациями. См. постановление
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 г. №6464/10.

3.2. Стандарт раскрытия информации организациями,
осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами

Стандарт обязателен для исполнения.