Жилая недвижимость дошла до КАД

Причины, по которым петербуржцы покупают жилье «около КАД», – это его дешевизна и надежда на хорошее экологическое состояние окружающей территории. Отсутствие городской прописки и развитой социальной инфраструктуры смущает все меньшее количество покупателей.

Активное освоение застройщиками приграничных территорий предоставляет покупателю широкий диапазон для выбора – от жесткого эконома «Дальпитерстроя» и «Ленрусстроя» до домов комфорт-класса «Строительного треста» и «Балтроса».
На границе – выгодно!
Строительство жилья на территориях «около КАД» началось в 2005-2006 годах. И, как говорят застройщики, было в первую очередь спровоцировано бурным ростом цен на земельные участки в городской черте. Первопроходцами стали Группа «ЦДС» со своими проектами в Буграх и Мурино, «Дальпитерстрой» – в Парголово и Шувалово – и «Ленрусстрой», который начал застраивать Горелово. «В последние годы понятие «пограничное жилье» стало очень емким. В Ленинградской области это и многоквартирные дома, и таунхаусы, и коттеджи – выбор гораздо более многообразный, чем в городе. В этом – большой плюс такого жилья по сравнению с городским», – уверен Андрей Назаров, генеральный директор ООО «УК «СТАРТ Девелопмент».
Сейчас, по оценкам экспертов, на границе города возводится около 15-20 жилых комплексов, которые более или менее равномерно расположились с севера на юг. Так что выбрать подходящее жилье на любом из направлений не представляется сложным. Цены на приграничную недвижимость сильно различаются – от объекта к объекту. Здесь можно встретить квартиры и за 38 тыс. за кв. м. (в Горелово) и за 65-70 тыс. (Девяткино, «Новый Оккервиль»). Все зависит от стадии готовности, масштабов застройки, наличия поблизости конкурирующих проектов, близости к метро, говорят эксперты. Средние цены на готовые квартиры в районе КАД составляют 55 тыс. руб. за кв. м, на начальной стадии строительства цифра будет другая, около 45 тыс. руб. за кв. м.
Именно цена остается главным конкурентным преимуществом подобного жилья для покупателей. «Если сравнивать среднерыночные цены на квартиры в городе и то, что предлагает пригород, то стоимость квартир в строящихся домах Ленобласти примерно соответствует стоимости квартир в удаленных кварталах спальных районов города или даже на 15-20% ниже ее – в зависимости от популярности конкретного места и раскрученности проекта. Так, в Девяткино и Мурино средняя стоимость квадратного метра – около 62 тыс. руб., так как рядом есть метро. В Кудрово, которое застраивается широко разрекламированными проектами комплексного освоения территорий, – 66,2 тыс. руб. А вот в Буграх квартиру можно приобрести по цене всего 46 тыс. руб. за кв. м», – говорит Андрей Назаров.
«Застройщики активно продвигают новые территории, создают инфраструктуру, в результате чего отношение покупателей к пригородам меняется. Но главным мотивом покупки квартиры в пригороде остается все-таки цена. По этой причине объекты на окраине всегда будут как минимум на 10-15% дешевле городских», – полагает Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости». По мнению Арсения Васильева, генерального директора УК «Унисто Петросталь», цены на «пограничное» жилье в ближайшее время будут расти: «По нашим прогнозам, цены могут увеличиваться на 10-15% в год, то есть темпы прироста будут несколько опережать уровень инфляции».
За чистый воздух
Кроме цены пригородная застройка выигрывает в разнообразии форм и экологии. «Конечно, сравнения уместны лишь тогда, когда речь идет о комплексной застройке, а не о домиках в лесу или чистом поле. Сейчас многие пригородные проекты по удобству проживания не просто приблизились к городскому «формату», но и превзошли в плане комфорта районы городских новостроек. Если сюда приплюсовать экологию, то не удивительно, что многие горожане готовы продавать городские квартиры, чтобы поселиться где-нибудь за городской чертой», – говорит Андрей Назаров.
«Сейчас потребитель охотно покупает квартиры на окраинах, за городской чертой, если там создана хорошая инфраструктура, есть детские сады, школы, магазины, можно удобно доехать до города», – считает Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос».
Перспективная область
При покупке квартиры, расположенной фактически на территории Ленобласти, встает вопрос регистрации. Так ли уж важна для покупателей «прописка» в Петербурге или они готовы довольствоваться областной? «Для человека имеет значение не то, где именно он «прописан», а какие права он получает при этом – доступность социальных учреждений: детских садов, школ, поликлиник», – считает Андрей Назаров. Поэтому не все покупатели готовы променять знакомые школы и больницы Петербурга на «непроверенные» областные.
С ним не согласен Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест». «Различие в отношении к городской и областной «прописке» с некоторых пор потеряло свою остроту, и для абсолютного большинства покупателей квартир в «приграничных» районах Ленобласти данный фактор не является значимым», – уверен он. Кроме того, примерно в трети приграничных жилых проектов «прописка» как раз городская – как, например, в новом жилом районе «Славянка» в Пушкинском районе Петербурга. Или в Парголово.
Безусловно, «пограничных» проектов в ближайшие несколько лет должно стать значительно больше – именно в этом поясе вокруг Петербурга заявлено значительное число новых крупных жилых проектов, говорят эксперты. «Плюсы строительства в Ленобласти для девелопера – это пока еще более дешевая земля и энергетические мощности. Главный минус – у областной администрации значительно меньше средств на развитие инженерных и транспортной сетей и строительство социальной инфраструктуры. Соответственно, у девелопера значительно меньше шансов на возможность организации ГЧП, например, для строительства школы в своем проекте», – считает Андрей Назаров. С ним согласен и Арсений Васильев. «Безусловно, таких проектов будет больше. Они позволяют создавать новые форматы, новые концепции жилых кварталов. Это возможно только на вновь осваиваемой территории, с новыми решениями по инфраструктуре всех видов. Для покупателей, прежде всего, будет важен такой новый формат, потому и областная прописка не считается сдерживающим фактором при выборе жилья. На данный момент главным преимуществом строительства в Ленобласти является большой земельный ресурс (соответственно, градостроительные решения могут быть более эффективными, современными), а минусом – отсутствие комплексного подхода к решению инфраструктурных задач».
Решить эту проблему, да и многие другие, могло бы объединение города и области. «При расширении границ города таких проектов станет больше, так как на окраинах остались места под застройку. Спрос на данные проекты также возрастет, потому что появится возможность городской «прописки», и, вполне вероятно, решится вопрос транспортной доступности, так как дороги будет строить уже только один субъект федерации с одним бюджетом. То есть исчезнет так называемая проблема горлышка бутылки, когда поток транспорта из города упирается за его пределами с многорядного шоссе в дороги худшего качества и меньшей пропускной способности», – уверен Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». «В том случае если «прописка» в пригородных объектах станет городской, увеличится спрос на такие проекты со стороны пожилых людей», – уверена директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко. «В настоящее время большинство из них отказываются от «пограничных» домов, так как «прописка» в Санкт-Петербурге дает более существенную прибавку к пенсии, чем областная. Спрос на подобные объекты в любом случае будет увеличиваться, потому что в городе становится все меньше предложений на первичном рынке жилья», – убеждена она.
«Объединять Петербург и область нужно, чтобы жить в районах Ленобласти было также приятно и удобно, как в городе. Должен возобладать здравый смысл, город и область – это единый организм с неразрывными природными системами, экономическими, социальными. К глобальным изменениям на рынке жилой недвижимости эта ситуация точно не приведет, а цены будут диктоваться рынком в зависимости от удобства, транспортной доступности, экологии, обеспеченности рабочими местами и т. п., а не административным делением»,–  уверена Светлана Денисова, директор по продажам «БФА Девелопмент».