РОСПОТРЕБИНФОРМ

Покупка новостройки у дольщика: на что обратить внимание

О том, как действовать при заключении с застройщиком договора долевого участия, сказано немало. Однако если речь идет о приобретении жилья в доме, строительство которого в самом разгаре или близится к завершению, квартиру, скорее всего, предстоит покупать уже у одного из дольщиков. Такая сделка оформляется договором уступки и имеет ряд особенностей.

Во-первых, важно отследить всю цепочку договоров, предшествующих договору, который будет заключен с вами: это должны быть договоры уступки – один или несколько, в зависимости от того, сколько раз переуступалась квартира, и во главе них изначально заключенный между первоначальным дольщиком и непосредственно застройщиком договор долевого участия.

Вся цепочка этих договоров должна быть вам передана последним правообладателем в оригиналах. При этом каждый из договоров должен был в свое время пройти регистрацию в Росреестре (если разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2005 г.).

Ваш договор уступки тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это можно сделать как до полного расчета по договору, так и после него.

Во-вторых, важно удостовериться в том, что по всем предыдущим договорам и непосредственно последним правообладателем за квартиру произведен полный расчет. Иначе к вам перейдет не только право требования на квартиру, но и долги. Возможно, это обстоятельство вас устраивает, если, к примеру, квартира продается по заведомо пониженной цене. Факт расчета подтверждается справками за подписью руководителя и бухгалтера (в отношении организаций). Если предыдущий договор был заключен между гражданами, то расчет подтверждается либо собственноручно выполненной продавцом записью о полном расчете непосредственно в самом договоре до сдачи его на регистрацию, либо нотариальным заявлением от него с констатацией полного расчета.

Третий важный момент: расчет по договору уступки с продавцом рекомендуется производить не раньше, чем он будет письменно согласован с застройщиком, о чем ставится отметка на договоре в виде подписи руководителя и печати организации застройщика.

В-четвертых, если переуступает свое право требования на квартиру гражданин, то требуется нотариальное согласие его супруги на эту сделку. Соответственно, если вы сами в браке, то для заключения договора уступки необходимо оформить у нотариуса согласие супруга (с оговоркой, что речь идет именно о строящемся объекте и договоре уступки, а не купле-продаже вторичного жилья). Такое согласие не требуется, если квартира будет оформляться с указанием в договоре обоих супругов.

Если продавцом выступает организация, то требуется решение компетентного органа (учредителей, акционеров), если сумма сделки превышает 25 % от стоимости всего имущества предприятия

В-пятых, уступка возможна только в случае, если застройщик еще не передал квартиру дольщику, то есть официально не подписал с ним акт приема-передачи квартиры, в противном случае продавцу-дольщику придется сначала оформить объект на себя в собственность, а затем уже на основании договора купли-продажи оформлять квартиру на покупателя.

В-шестых, если есть сомнения, не находится ли строящийся дом или права на конкретную квартиру в споре или под арестом, другим обременением третьих лиц, то можно заказать в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ул. Орджоникидзе, 56) об отсутствии обременений на объект. На сегодняшний день это возможно и в отношении строящихся объектов.

Кроме того, не забудьте вчитаться в содержимое первоначального договора долевого участия, так как именно в нем описаны ваши права и обязанности в отношении строящегося объекта, состояние и сроки передачи квартиры, дополнительные расходы, которые нужно понести.

С точки зрения налогообложения договоров уступки, хотелось бы напомнить, что у продающего лица налогом в размере 13% облагается разница между ценой приобретения права требования и продажной ценой. Что касается приобретателя права требования (т. е. покупателя), то у него появляется право воспользоваться налоговой льготой в виде получения 13% от суммы, указанной в договоре уступки, но не более, чем от 2 млн рублей. Единственное, что за льготой надо отправляться в налоговую инспекцию, не раньше, чем будет подписан акт приема-передачи достроенной квартиры.

Компенсацией расходов на покупку жилья можно воспользоваться только 1 раз и при наличии официального дохода, облагаемого налогом на доходы в размере 13%.

Елена Поперечная, начальник юридического отдела агентства недвижимости ООО «Аркада-Стиль»

Настоящий материал опубликован в информационных и учебно-просветительских целях. Оригинал находится здесь

 

You need to log in to vote

The blog owner requires users to be logged in to be able to vote for this post.

Alternatively, if you do not have an account yet you can create one here.

Яндекс.Метрика