Покупка новостройки у дольщика: на что обратить внимание

О том, как действовать при заключении с застройщиком договора долевого участия, сказано немало. Однако если речь идет о приобретении жилья в доме, строительство которого в самом разгаре или близится к завершению, квартиру, скорее всего, предстоит покупать уже у одного из дольщиков. Такая сделка оформляется договором уступки и имеет ряд особенностей.

Во-первых, важно отследить всю цепочку договоров, предшествующих договору, который будет заключен с вами: это должны быть договоры уступки – один или несколько, в зависимости от того, сколько раз переуступалась квартира, и во главе них изначально заключенный между первоначальным дольщиком и непосредственно застройщиком договор долевого участия.

Вся цепочка этих договоров должна быть вам передана последним правообладателем в оригиналах. При этом каждый из договоров должен был в свое время пройти регистрацию в Росреестре (если разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2005 г.).

Ваш договор уступки тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это можно сделать как до полного расчета по договору, так и после него.

Во-вторых, важно удостовериться в том, что по всем предыдущим договорам и непосредственно последним правообладателем за квартиру произведен полный расчет. Иначе к вам перейдет не только право требования на квартиру, но и долги. Возможно, это обстоятельство вас устраивает, если, к примеру, квартира продается по заведомо пониженной цене. Факт расчета подтверждается справками за подписью руководителя и бухгалтера (в отношении организаций). Если предыдущий договор был заключен между гражданами, то расчет подтверждается либо собственноручно выполненной продавцом записью о полном расчете непосредственно в самом договоре до сдачи его на регистрацию, либо нотариальным заявлением от него с констатацией полного расчета.

Третий важный момент: расчет по договору уступки с продавцом рекомендуется производить не раньше, чем он будет письменно согласован с застройщиком, о чем ставится отметка на договоре в виде подписи руководителя и печати организации застройщика.

В-четвертых, если переуступает свое право требования на квартиру гражданин, то требуется нотариальное согласие его супруги на эту сделку. Соответственно, если вы сами в браке, то для заключения договора уступки необходимо оформить у нотариуса согласие супруга (с оговоркой, что речь идет именно о строящемся объекте и договоре уступки, а не купле-продаже вторичного жилья). Такое согласие не требуется, если квартира будет оформляться с указанием в договоре обоих супругов.

Если продавцом выступает организация, то требуется решение компетентного органа (учредителей, акционеров), если сумма сделки превышает 25 % от стоимости всего имущества предприятия

В-пятых, уступка возможна только в случае, если застройщик еще не передал квартиру дольщику, то есть официально не подписал с ним акт приема-передачи квартиры, в противном случае продавцу-дольщику придется сначала оформить объект на себя в собственность, а затем уже на основании договора купли-продажи оформлять квартиру на покупателя.

В-шестых, если есть сомнения, не находится ли строящийся дом или права на конкретную квартиру в споре или под арестом, другим обременением третьих лиц, то можно заказать в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ул. Орджоникидзе, 56) об отсутствии обременений на объект. На сегодняшний день это возможно и в отношении строящихся объектов.

Кроме того, не забудьте вчитаться в содержимое первоначального договора долевого участия, так как именно в нем описаны ваши права и обязанности в отношении строящегося объекта, состояние и сроки передачи квартиры, дополнительные расходы, которые нужно понести.

С точки зрения налогообложения договоров уступки, хотелось бы напомнить, что у продающего лица налогом в размере 13% облагается разница между ценой приобретения права требования и продажной ценой. Что касается приобретателя права требования (т. е. покупателя), то у него появляется право воспользоваться налоговой льготой в виде получения 13% от суммы, указанной в договоре уступки, но не более, чем от 2 млн рублей. Единственное, что за льготой надо отправляться в налоговую инспекцию, не раньше, чем будет подписан акт приема-передачи достроенной квартиры.

Компенсацией расходов на покупку жилья можно воспользоваться только 1 раз и при наличии официального дохода, облагаемого налогом на доходы в размере 13%.

Елена Поперечная, начальник юридического отдела агентства недвижимости ООО «Аркада-Стиль»