РОСПОТРЕБИНФОРМ

Новый закон о банкротстве застройщиков: поможет ли он дольщикам?

Вступили в силу поправки в 210-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части, касающейся банкротства застройщиков, которые привлекают средства дольщиков для финансирования строительства многоквартирных домов. Изменения были внесены 12 июля 2011 года. Авторами поправок «единороссами» предполагается, что поправки помогут решить многие проблемы, из-за которых до недавнего времени дольщики оставались ни с чем при банкротстве застройщика.

Что же изменилось?
Новые поправки внесли принципиальные изменения:

• Выделили застройщиков в отдельную категорию должников. Теперь застройщиком считается любая компания, которая привлекала денежные средства дольщиков, даже если такая деятельность строительной компании не являлась законной;
• Ввели новые понятия (застройщик, объект строительства, денежные требования и т.д.), которые теперь трактуются определенным образом именно в этой категории дел;
• Расширили круг участвующих в банкротстве лиц;
• Ввели дополнительные меры по обеспечению требований кредиторов;
• Поменяли структуру реестра кредиторов.

Закон также устанавливает и особый порядок распоряжения недостроенным домом. И здесь возможны варианты:

1. Проблемный дом приобретается другим застройщиком для дальнейшего окончания строительства с обязательством передачи квартир пострадавшим гражданам.

2. Недостроенный объект продается с молотка и с гражданами рассчитываются деньгами, вырученными от реализации их имущественных прав.

3. Недостроенный объект передается самим дольщикам, кооперативу, специально созданному для этого дольщиками, чтобы они его достроили.

Полезные новшества:

1. По новому закону, дольщики будут выделены в отдельную, привилегированную – третью очередь для рассчетов, которая следует после расчетов с лицами, которым причинен вред здоровью, моральный вред, имеются долги по заработной плате, выходному пособию, авторскому вознаграждению. И только вслед за дольщиками банкрот будет расплачиваться с обычными конкурсными кредиторами (банками, поставщиками материалов и т.д.).

2. Теперь дольщики могут заявлять свои требования в деле о банкротстве, не расторгая договор. Тогда как раньше, чтобы участвовать в деле о банкротстве дольщики должны были сначала рассторгнуть договор.

3. Также закон позволяет суду признать наличие у дольщика требования к застройщику независимо от того, какой схемой прикрывались отношения по инвестированию в строительство жилья.

4. Согласно поправкам, практически любой договор или вексель (а не только договор об участии в долевом строительстве) может стать основанием для истребования недвижимости (квартир, машиномест, офисов), которая является предметом такого договора.

5. Только сам дольщик вправе выбирать, с какими требованиями он будет обращаться к застройщику – о получении в собственность объекта недвижимости (как достроенного так и недостроенного) или возврате денежных средств за него. Кроме того, теперь будут существовать две параллельные группы кредиторов, одни из которых желают претендовать на денежные средства, другие – на жилые и нежилые помещения (реестр требований кредиторов: денежный и о передаче жилых помещений).

«ЗА» и «ПРОТИВ»

Проблему не решить, но шансов вернуть свои деньги или метры станет больше
Екатерина Михеева, руководитель пресс-службы «СУ-155»:

— Закон, конечно, увеличит риски застройщиков. Теперь им будет сложнее оспаривать сделки с дольщиками. Что касается обманутых дольщиков, то один этот закон их проблемы не решит, конечно. Хотя теперь у покупателей квартир появилось несколько вариантов решения спора, до поправок их не было вообще и они, как правило, не успевали включаться даже в третью очередь реестра кредиторов, что приводило и к потере денежных средств, и в итоге, к неполучению жилья.

Олег Сухов, адвокат, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»:

С учетом того, что все дела о признании права будут рассматриваться в процессе Арбитражного разбирательства в стадии банкротства, данные споры могут занимать значительное время. Пожалуй, это единственный минус для дольщиков, т.к. все иные нововведения имеют только положительные моменты, которые уже более 10 лет напрашиваются к практическому применению.

Что касается рисков для Застройщиков, то в данном случае необходимо понимать, что закон определяет правила взаимодействия между дольщиками и застройщиками в процессе банкротства, а банкротство – это «последнее издыхание» в деятельности компании, когда мало что можно изменить, соответственно, указанный закон не может как-то существенно повлиять на права застройщика в положительную или отрицательную стороны.

В целом же, новыми поправками проблему обманутых дольщиков не решить. Она берет начало с момента определения застройщика, оформления документов между государством и строительными компаниями на начальном этапе строительства, и между строительными компаниями и дольщиками в момент привлечения денежных средств дольщиков. Рассматриваемый же ФЗ регулирует отношения, когда проблема обманутых дольщиков уже возникла, а закон направлен на попытку смягчения последствий данной проблемы.

Новые поправки только вредят дольщикам
Игорь Гульев, руководитель проекта «Однодольщики.Ру»:

В сентябре митинговать будут все регионы, вся страна! Новые поправки, якобы, были направлены на помощь обманутым дольщикам. Но на деле все получается абсолютно наоборот:

1. Согласно поправкам к закону о банкротстве застройщиков дольщики должны вступить в реестр кредиторов в течение 60 дней со дня вступления закона в действие. Те дольщики, которые не успеют стать кредиторами, останутся ни с чем. Таким образом, у обманутых дольщиков осталось 59 дней… В случае, если банкротство застройщика уже идет, то войти в реестр кредиторов обманутый дольщик все равно не сможет. О включении в реестр кредиторов решение принимает суд или участники реестра кредиторов.

2. В случае, если долгострой находится в залоге у банка, то, несмотря на эти поправки, с банком-кредитором расчеты идутвсе равно в первую очередь в процедуре банкротства.

3. Теперь по вариантам с недостроенными домами застройщиков-банкротов. Недостроенный многоквартирный дом продается другому застройщику для дальнейшего окончания строительства с обязательством передачи квартир пострадавшим гражданам. Дольщики недоумевают: если бы их дома выгодно было бы строить, то дома бы уже давно достроили. Где найдется инвестор, который будет вкладывать деньги в убыточные стройки?

Второй вариант, когда недостроенный объект продается с молотка и с гражданами рассчитываются деньгами, ни одного обманутого дольщика также не устраивает. Люди приобретали квартиры много лет назад и те деньги, которые были вложены в строительство, несоизмеримы с нынешними ценами на квартиры. Другими словами, денег не хватит даже на комнату в коммунальной квартире. Кроме того, вариант, при котором люди должны достраивать свои дома самостоятельно, говорит о том, что государство законодательно самоустранилось от решения проблем обманутых дольщиков.

Таким образом, получается, что дольщики должны заплатить за все и сполна. На самом деле, граждане ждали другого закона. В итоге: хотели как лучше, а получилось как всегда.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

RealEstate.ru

Настоящий материал опубликован в информационных и учебно-просветительских целях. Оригинал находится здесь

 

You need to log in to vote

The blog owner requires users to be logged in to be able to vote for this post.

Alternatively, if you do not have an account yet you can create one here.

Яндекс.Метрика