РОСПОТРЕБИНФОРМ

«Квартиру по векселю не выдадут»

Серые схемы в долевом строительстве – вне закона. Однако застройщики продолжают их использовать, а люди, отдавая им свои деньги в надежде вскоре стать новоселами, по-прежнему попадают в ловушку незнания всех хитросплетений законодательной казуистики. Обманутые дольщики – общее для новой России явление. На самом деле каждая такая история – это поломанные судьбы, несбывшиеся мечты, горькие разочарования.

Вот еще один сюжет, рассказанный активистами некоммерческого партнерства «Дольщики Малахова, 148″. По словам его лидера Елены Концевых, в ООО «ЖСК-173 «Ключ» они обратились, потому что добротные и красивые дома, построенные в Барнауле этим застройщиком, стали для них самой хорошей рекламой. Пополнить ряды обманутых дольщиков люди не боялись, поскольку долевое строительство к тому моменту стало законодательно защищенной и признанной государством возможностью обзавестись собственной квартирой. Словом, такая долевка внушала доверие. Сегодня Елена Владимировна говорит от имени 95 барнаульцев, внесших 120 миллионов в строительство десятиэтажки, но и по сию пору не увидевших своих квартир:

— У нас люди живут на съемных квартирах, потому что продали имевшуюся у них жилплощадь, чтобы расшириться с помощью долевки. Есть молодые семьи, решившиеся ради этого на ипотеку, – сейчас они выплачивают ее с процентами, не понятно за что. Есть пожилые люди, уже два года живущие на корвалоле. У нас, например, была однокомнатная квартира, но сын решил жениться, и наше решение купить долевку было продиктовано тем, что семья выросла. В результате мы все остались вообще безо всего. Два года длится такое двусмысленное положение. Мы надеемся на помощь краевой администрации, считаю, что шансы решить наш вопрос положительно есть.

Под «Ключ»?
Еще в 2008 году ООО «ЖСК-173 «Ключ» собрало деньги для строительства многоэтажного дома на ул. Малахова, 148, по предварительным договорам с параллельным оформлением договора займа и выдачей векселя. А потом случился кризис и остановка строительства. Дольщики ходили в «Ключ» – их успокаивали, обещали, что дом в скором времени будет достроен. Зимой 2009 года «Ключ» на деньги дольщиков заложил площадки еще под несколько объектов помимо дома для наших героев, видимо, рассчитывая привлечь новых дольщиков и сдвинуть стройку с мертвой точки. Но этого не случилось, и
23 дольщика подали на «Ключ» в суд, несмотря на заверения господина Герфанова, директора компании, в том, что банкротства предприятия он не допустит и взятые на себя обязательства выполнит. Прошедшее с тех пор время наполнено для людей, так мечтавших стать новоселами, судами, обращениями в высокие инстанции, митингами протеста. Много воды утекло, обанкротился «Ключ», а сами дольщики объединились в 2009 году в некоммерческое партнерство «Дольщики Малахова, 148», да только воз и ныне там. На одном из заседаний рабочей группы в администрации г. Барнаула с участием представителей некоммерческого партнерства и МУП «Барнаулкапстрой», заключившим в начале строительства инвестиционный договор № 67 с ООО «ЖСК-173 «Ключ» (схемы государственно-частного партнерства работают во многих городах России), дольщикам рекомендовали обратиться в арбитражный суд, дабы избежать продажи объекта новым конкурсным управляющим «Ключа». Увы, есть сегодня и такая опасность, компания-то – банкрот. Суть иска НП «Дольщики Малахова, 148», поданного в арбитраж в мае 2011 года, – признание некоммерческого партнерства инвестором по договору № 67 в части имущественных прав на 72 миллиона рублей, запрет продажи имущества, которое незадавшиеся новоселы считают своим. На 16 августа 2011 года назначено заседание арбитражного суда. За поддержкой дольщики обратились к вице-губернатору Алтайского края Якову Ишутину.

А чья квартирка?
Если говорить попросту, то вексельные отношения застройщика и покупателя можно назвать займом, а их участников – заемщиками и заимодавцами. По этой схеме застройщик обязан выплатить сумму, указанную в векселе, как правило, к окончанию строительства многоквартирного дома. Фишка в том, что в таком случае право собственности на квартиру по окончании стройки возникает у застройщика. Дольщики, они же векселедержатели, могут требовать возврата денежных средств, но не квартиры. Более того, никаких дольщиков и вовсе не существует, поскольку формально застройщик строит квартиру для себя, а вексель всего лишь подтверждает, что гражданин дал ему деньги в долг на определенный срок.
Ситуации людей, так и не увидевших своих квартир, конечно, не позавидуешь. Заместитель руководителя – начальник отдела Инспекции государственного строительного надзора, контроля и надзора в области долевого строительства Алтайского края Вадим Перегудов назвал ее ярким примером серых схем, первым таким в Барнауле. Хотя за всю историю деятельности инспекции специалистам приходилось встречаться, например, с гибридами, когда предварительные договоры застройщики пытались «скрестить» с займами. Человеку без юридического образования сложно разобраться во всех этих хитросплетениях, и Вадим Анатольевич предполагает, что отчасти расчет делается на то, чтобы запутать дольщика, получившего бумажку и успокоившегося на время:

— Для гражданина при такой схеме гарантии того, что он получит свое жилье, уменьшаются, а не прикрытых никакими страховками рисков, наоборот, становится больше. Мы работаем, и в последнее время нарушений порядка заключения договоров в крае становится все меньше, но и расслабляться нам пока не приходится. Есть одна-единственная легальная с законодательными гарантиями и относительно безопасная схема – договорная. Она называется «Договор участия в долевом строительстве», и ничего нового не нужно придумывать. Я говорю «относительно», потому что на практике и такой договор не закрывает риски на все 100%. Типовым этот документ не назовешь, ведь каждый застройщик адаптирует его для себя, но все существенные и обязательные условия, прописанные законом, в нем должны указываться.

«Друг, денег займи!»
В связи со сложностью и существенными рисками самого принципа долевого строительства Вадим Перегудов дает несколько житейских советов читателям «Вечёрки». Отправляясь к застройщику договариваться о долевке, возьмите с собой грамотного юриста, поскольку большинство из нас чувствует себя неуверенно в правовых вопросах. Попросить в офисе образец договора и изучить его вместе с юристом, адвокатом или нотариусом – тоже вариант. Только после взвешенного анализа можно принимать решение о заключении договора либо отказе от него.

Практика показывает, что долевое строительство, даже при максимальной корректности его участников, – вещь достаточно рисковая. Мало ли что может произойти за то время, пока строится дом, ведь как ни крути, а речь идет об инвестиционной деятельности. Закон закрывает часть рисков определенными гарантиями. Так, обязательная процедура регистрации договора нивелирует для нас риски двойных продаж. Любой, у кого есть паспорт гражданина РФ, может узнать в Регцентре, есть ли на интересующую квартиру иные претенденты, имеется ли по ней договор. А в случае неисполнения обязательств застройщиком денежные требования (возврат денег, уплата неустойки, морального вреда, прочих штрафных санкций, предусмотренных договором) в России обеспечены залогом земельного участка или иных объектов недвижимости, находящихся у него в собственности. Но, увы, гарантировать само завершение строительства дома или заставить застройщика его достроить не может никакой, самый совершенный закон. В этом – главная ошибка дольщиков, полагающих, что вексель способен прикрыть их от любых форс-мажорных обстоятельств. Дольщики, согласно «Договору участия в долевом строительстве», пусть и не профессиональные, но все же – его участники, на которых распространяются все риски, характерные для рынка долевок.

«Вечёрка» будет держать своих читателей в куре развития событий.
Справка «ВБ»

В российском законодательстве под векселем понимается ничем не обусловленное обязательство векселедателя выплатить по наступлению предусмотренного документом срока полученные взаймы денежные суммы. При этом ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов…» предусмотрено три законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих за их владельцами право на получение от эмитента жилых помещений; жилищно-строительного и жилищно-накопительного кооператива. Привлекать деньги граждан иным способом запрещено, однако застройщики продолжают использовать серые схемы. Вексельная схема привлечения денег для строительства жилья противоречит п. 2 ст. 1 ФЗ № 214, а потому не дает и никаких законодательных гарантий.

Автор: Тамара Попова

Настоящий материал опубликован в информационных и учебно-просветительских целях. Оригинал находится здесь

 

You need to log in to vote

The blog owner requires users to be logged in to be able to vote for this post.

Alternatively, if you do not have an account yet you can create one here.

Яндекс.Метрика