Что происходит с ценами на жилье в Москве и Санкт-Петербурге этим летом

Любого заинтересованного покупателя недвижимости, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, прежде всего, интересует цена жилья. Если пройтись по сегментам от самого дорого до самого массового, доступного, то квартиры в столице, вполне предсказуемо, всегда будут дороже. Скажем, эксперты компании Penny Lane Realty утверждают, что за I полугодие 2011 года средние цены на элитные новостройки выросли на 4,9% с $22,3 тыс. до $23,4 тыс. за квадратный метр. В пересчете на рубли по текущему курсу доллара (28,23) выходит, что сегодня квартиру в элитной новостройке можно приобрести по цене от 660 тыс. руб./кв.м. На вторичном рынке элитные квартиры подорожали на 7%: с $25,8 тыс. до $27,6 тыс. (779 тыс. рублей) за кв.м. В сегменте бизнес-класса цены выросли на 3,7% на первичном и на 3,5% — на вторичном рынке, и укладываются в диапазон $7,7 -$9 тыс.(254 тыс. рублей) за кв.м. В элитных новостройках Санкт-Петербурга цены намного «скромнее». По данным Дмитрия Михалева, эксперта компании «НДВ-Санкт-Петербург», самый дорогой сегмент нового жилья в северной столице можно приобрести за 145 тыс. руб./кв.м. Вторичная «элитка», относящаяся к старому жилому фонду, квартиры которой расположены в так называемом «золотом треугольнике», куда входят Невский проспект, Фонтанка и дома, вдоль Невы (Центральный, Адмиралтейский районы), продается за 132 тыс. за руб. за кв.м. Новостройки бизнес-класса в Питере можно приобрести по 109 тыс. руб. за кв.м.
Массовый сегмент жилья — эконом-класс — как в Москве, так и в Санкт-Петербурге является самым востребованным. По данным экспертов УК «Пересвет-Инвест», средневзвешенная цена квадратного метра, рассчитанная без учета дорогого ЦАО, в мае 2011г. составила — 5 345$ или 149 660 рублей за квадратный метр. За месяц цены возросли на 4,0% и в долларах и в рублях. За год цена недвижимости в долларах повысилась на 2,5%, а в рублях снизились на 5,9%. Как хорошо заметно при сравнении рублевых эквивалентов, московские новостройки эконом-класса стоят столько же, сколько «элитка» в северной столице.
Питерское же жилье для эконом-класса, учитывая специфику процесса строительства в городе, принято рассматривать в двух вариантах: в цене строящегося объекта и в окончательном виде. Согласно данным аналитического отчета компании «НДВ-Недвижимость», опубликованном в первую неделю июня, по итогам мая 2011 средняя стоимость строящегося жилья составила 76 679 руб./кв.м. Средняя стоимость жилья в сданных домах составила 96916 руб./кв.м., что на 26% выше средних цен строящегося жилья.
В целом, нынешнему рынку недвижимости северной столицы до докризисного уровня процветания далеко. Однако аналитики «НДВ-Недвижимость» утверждают, что позитивные тенденции в строительной, ипотечной сферах, и даже в настроениях потребителей очевидны. Во-первых, нужно отметить, что в Санкт-Петербурге, так же как и в других российских регионах, есть тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам. Ставки по ипотеке, по заявлениям экспертов, являются минимальными в истории современной России — от 9,5% в рублях. Кроме увеличения объемов выданных кредитов и, соответственно, продаж квартир, размер процентной ставки имеет для многих покупателей строящегося жилья также психологический эффект, так как сигнализирует о преодолении последствий кризиса. Во-вторых, происходит преодоление последствий кризиса в строительной отрасли. С начала 2011 года ушли последние сомнения в отношении строительных компаний. Девелоперы почти полностью вернулись к докризисным темпам строительства, начинают новые проекты, планируют выпуск биржевых облигаций. Информационный фон стал, в основном, благоприятным, что добавляет покупателям новостроек уверенности и ведет к росту продаж. В-третьих, происходит возвращение инвестиционной привлекательности квартир в строящихся домах. Несмотря на пессимизм отдельных аналитиков в отношении привлекательности новостроек как инвестиционного инструмента, практика доказывает обратное. О повышении цен с начала года объявило 73% строительных компаний, ведущих строительство в Петербурге. В среднем рост составил 7,7%, но у некоторых девелоперов он доходил до 18,5%. Если ранее коррекция стоимости квадратного метра была вызвана в основном повышением строительной готовности объектов, то сейчас она вызвана вымыванием ликвидных квартир в удачных жилых комплексах. Соответственно выросла и доля инвестиционных покупателей: по данным департамента аналитики «НДВ СПб», сегодня среди клиентов компании их 14%

Серьезный минус
Помимо позитивных тенденций, согласующихся с посткризисным восстановлением рынка как первичного, так и вторичного жилья, нельзя обойти стороной и «традиционные» питерские проблемы, а именно обветшание жилого фонда. С каждым годом в Петербурге все сложнее найти квартиру на вторичном рынке, отвечающую современным требованиям покупателей. Негативная тенденция по старению жилого фонда со временем, учитывая, что власти не стремятся комплексно решать вопрос, только усугубляется. Более того, этот процесс нельзя компенсировать с помощью проведения капитального ремонта или реновации «хрущевок», поэтому спрос все больше смещается в сторону новых домов. Застройщики более гибко, чем собственники квартир, реагируют на спрос, благодаря маркетинговым инструментами, таким как скидки, отделка в подарок и так далее.
Межрегиональные сделки
Как хорошо известно, все познается в сравнении. Скажем, если нет у вас достаточной суммы на покупку квартиры в Москве, но есть весомый капитал, который до поры до времени хотелось бы сохранить, то приобретение питерской недвижимости вполне можно рассматривать как инвестиционное вложение. Хотя подобные рокировки, как показывает статистика, более характерны для переезжающих из одного города в другой приобретателей жилья. «Рынок межрегиональных сделок вновь начал оживать — уверено заявляет Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». — В операциях с недвижимостью Москва — Санкт-Петербург и Москва — Нижний Новогород преобладают альтернативные сделки — их доля составляет 80-90% в общем объеме сделок купли-продажи».
Вообще, покупка москвичами квартир в «Северной Пальмире» или, наоборот, переезд питерцев в столицу, как показывают наблюдения агентств недвижимости, не такое уж редкое явление. По расчетам аналитиков «МИЭЛЬ-Брокеридж», ценовая разница на рынке недвижимости между Москвой и ближайшими к ней городами-миллионниками вышла на докризисный уровень: так, например, разница в стоимости жилья в Москве и Санкт-Петербурге составляет, в среднем, порядка 40-50%. Следовательно, переезды москвичей в Санкт-Петербур в случае альтернативных сделок, гарантируют улучшение жилищных условий.
Например, если в Москве семья проживала в однокомнатной квартире, то продав ее, она может позволить себе приобрести двухкомнатный или даже трехкомнатный вариант. например, самая недорогая однокомнатная квартира в Москве, по базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ», стоит 3650000 рублей. Это квартира в районе Выхино (от метро 10 минут транспортом), общей площадью 32,2 кв.м, с кухней 5,2 кв.м, на 1 этаже 5-этажного панельного дома («хрущевка»). За эту же сумму в Санкт-Петербурге можно приобрести двухкомнатную квартиру в районе станции метро «Удельная», общей площадью 55,1 кв.м, с кухней 11,1 кв.м, на 1 этаже 17-этажного дома. Также в эту же сумму оценивается и трехкомнатная квартира у станции метро «Ленинской проспект», общей площадью 63,8 кв.м, с кухней 7,3 кв.м, а также трехкомнатная квартира в районе Елизарово, в сталинском кирпичном 5-этажном доме. Общая площадь квартиры 63 кв. м, кухня — 7 кв.м. За эти же деньги можно найти и четырехкомнатную квартиру в «хрущевке» в районе метро «Ленинский проспект». Это будет вариант площадью 52,8 кв.м, с кухней 7 кв.м, на 5 этаже 5-этажного дома.
Самая недорогая двухкомнатная квартира в Москве, по базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ», обойдется покупателю в 4400000 рублей. Это «двушка» в Люблино (от метро 10 минут транспортом), общей площадью 46 кв.м, с кухней 6 кв.м, на 1 этаже 5-этажного дома. Во столько же оценивается двухкомнатная квартира в Санкт-Петербурге в районе метро «Балтийская», на 4 этаже 5-этажного сталинского кирпичного дома, общей площадью 56,8 кв.м, с кухней 8 кв.м, с двумя балконами. За эти же деньги можно приобрести трехкомнатную квартиру общей площадью 75,7 кв.м, с кухней 10,7 кв.м, на 9 этаже 17-этажного монолитного дома 2009 года постройки. В этот же бюджет можно уложиться и при покупке четырехкомнатной квартиры общей площадью 74 кв.м., с кухней 6,2 кв.м на 1 этаже 9-этажного панельного дома в районе метро «Пионерская».
Самая недорогая трехкомнатная квартира в Москве оценивается в 5500000 рублей. Это квартира, общей площадью 59,9 кв.м, с кухней 6 кв.м, в Текстильщиках, на 1 этаже 5-этажного кирпичного дома. В эту же сумму в Санкт-Петербурге оценивается и трехкомнатная квартира у станции метро «Проспект Большевиков», общей площадью 100 кв.м, с кухней 11 кв.м, на 7 этаже 21-этажного монолитно-кирпичного дома. Также покупатель может приобрести трехкомнатную квартиру в районе метро «Василеостровская», в старинном 4-этажном доме на первом этаже. Квартира общей площадью 86 кв.м, с кухней 10 кв.м и прихожей 12 кв.м. Можно приобрести и трехкомнатную квартиру на набережной реки Мойки, на 3 этаже старинного 4-этажного дома. Площадь квартиры — 85 кв.м, кухня — 10 кв.м, коридор — 23 кв.м. За эти же деньги можно найти и четырехкомнатную квартиру в кирпичном старинном доме, в районе метро «Василеостровская». Площадь квартиры 83,9 кв.м, кухня — 11 кв.м.
В заключение хочется сказать, что, несмотря на обилие позитивных тенденций питерского рынка недвижимости, эта сфера экономики города только движется в сторону докризисных показателей конца 2007-начала 2008 годов. Аналитики прогнозирую в ближайшее время появление новых событий, которые будут подталкивать население к покупке (дальнейший рост цен, дефицит предложения в развитых районах, интерес к приобретению жилья в инвестиционных целях, усиление обращений по межрегиональным сделкам), поэтому рост спроса на новостройки Санкт-Петербурга продолжится.