Что делать, если ТСЖ отказывается заключать договор с жильцами?

Читатели «Областной газеты» часто пишут в редакцию о своих проблемах. Многие из этих писем касаются жилищно-коммунальных вопросов, в том числе конфликтов, возникающих между жильцами и управляющими компаниями или товариществами собственников жилья (ТСЖ). Сегодня мы публикуем письмо жителя Екатеринбурга Александра Подкуркова.

В довольно новом десятиэтажном доме в Кировском районе Екатеринбурга инициативная группа в мае 2008 года, если верить дате на копии Устава, провела общее собрание собственников и учредила ТСЖ. Только не понятно, где размещалась такая уйма народа. Учитывая, что в доме 104 квартиры, полномочных представителей должно быть не меньше 53 человек. Тем более, сложно вообразить, что все присутствующие прочитали Устав ТСЖ — четырнадцать листов машинописного текста, насыщенного юридическими терминами, всё поняли и со всем согласились.

Почтовый адрес товарищества был представлен так: улица, номером дома, далее — «Офис 1». Только такого офиса в доме в то время не существовало. Письмо отправленное на этот адресу было возвращено отправителю.

Тем не менее, ТСЖ было официально зарегистрировано, и один из членов «инициативной группы» сам себя назначил «управляющим» домом. Но часть жителей категорически отказалась вступать в товарищество.

Все мы сегодня обязаны нести ответственность за долю общей собственности в многоквартирном доме. Распоряжаться этой долей не можем, а платить за содержание и ремонт должны сполна. При этом предложенный механизм управления домом использовать нелегко.

Возможно ли организовать общее собрание жильцов обычному гражданину, не имеющему возможности нанять специалистов? И как заставить большое количество людей с разными интересами и ценностями прийти к единому решению?

В результате «инициативные группы», которым удаётся провернуть незаконные операции по созданию ТСЖ, ничего не боятся, тем более, что государственным органам ТСЖ неподконтрольны.

Два года наше товарищество не подавало признаков жизни, а в сентябре 2010 года собственники получили листочки с предложением заплатить определённую сумму ТСЖ, юридический адрес которого почему-то не указывался.

Мне это напомнило эсэмэску с текстом: «Мама брось 500 рублей на номер ***. Потом объясню». В то же время пришли извещения Единого расчетного центра, оформленные в соответствии с договором с управляющей компанией.

Чтобы понять, по какой квитанции платить, собственники, обратились в районную прокуратуру. Получив ответ, что управление домом на законном основании перешло к ТСЖ, собственники, не вступавшие в товарищество, обратились в правление ТСЖ с просьбой заключить предусмотренные Жилищным кодексом (ЖК) договоры о предоставлении коммунальных услуг и содержании общего имущества в доме. Но председатель правления заявила, что никаких договоров заключать не собирается. В течение года собственники настаивали на своём. Правление ТСЖ предлагало подписать договоры об управлении многоквартирным домом. На первый взгляд, никакой разницы между договорами «об управлении» и «о предоставлении коммунальных услуг» нет. Но по закону первый договор заключается в том случае, если домом управляет управляющая компания. В нашем случае такой договор представлял собой образец ничтожного договора, не накладывающего на стороны никаких обязательств.

Между тем наше товарищество свою деятельность начало с реконструкции крылец. В соответствии с ЖК решение о реконструкции должны принять две трети собственников. Но строгость законов смягчается необязательностью их исполнения. Работы были выполнены, но качество ниже всякой критики. Ступеньки покрыты скользкой плиткой с низкой стойкостью и прочностью, предназначенной для использования внутри помещений. Не простояв и полугода, плитка начала разрушаться. Уклон пандуса, возведенного у одного из подъездов, равен 42,5 процента. По СНиПам он не должен превышать восемь процентов.

Также, не спрашивая собственников, ТСЖ возвело пристройку к дому для своего офиса. Войдя во вкус, возвело никому ненужное ограждение, заменило в подъездах вполне годные окна и батареи на новые, одним словом, «освоение» денег пошло полным ходом. Я, как собственник жилья в этом доме, обязан контролировать, как расходуются средства, собранные с жильцов. Но договор, предусмотренный статьёй 155, части 6 Жилищного кодекса РФ, правление со мною так и не заключило. Если нет договора, на каком основании я должен платить по счетам, которые мне приносят? Если я буду платить без договора, я нарушу закон. Мы неоднократно обращались за помощью в прокуратуру с просьбой принять к правлению ТСЖ меры прокурорского реагирования, чтобы заставить заключить с нами договора, но прокуратура посоветовала обратиться в суд. Предмета для судебного иска мы не увидели. А недавно у жильцов, которые не вступили в товарищество, отключили электроэнергию. Собственники уверены, что это действие, можно квалифицировать статьей 330 Уголовного кодекса как самоуправство. Поэтому составили заявление в полицию. Ждём, как будут события развиваться дальше».

Комментарии

Председатель Общества защиты прав потребителей Свердловской области Алексей Зубакин:

— На территории Свердловской области нередко возникают споры между жильцами и управляющей организацией.

Из данного обращения следует, что в многоквартирном доме, в котором проживает автор организовано товарищество собственников жилья с нарушением Жилищного кодекса РФ — неправомочным собранием.

Нередко жильцы даже не знают, где фактически находится ТСЖ и где находится его юридический адрес, так как не принимали участие в общем собрании при создании ТСЖ, а руководство ТСЖ тщательно скрывает любую информацию, связанную с организацией и функционированием ТСЖ.

Следует учитывать, что общее собрание собственников многоквартирного дома неправомочно, если вы ничего не слышали о факте его проведения и если вам отказывают ознакомиться с протоколом и всеми материалами общего собрания. Неправомочным собрание является и в том случае, если при проведении собрания нарушена процедура его проведения, подробно изложенная в ст. 44–48 Жилищного кодекса РФ.

Необходимо обратить внимание, что избирать председателя правления, членов правления и ревизионной комиссии обязаны только из собственников помещений (очень важно, чтоб они были зарегистрированы и фактически проживали в доме, управление которым осуществляется).

При принятии решений о реконструкции, строительстве, ремонте общего имущества; о пределах использования земельного участка; о передаче в пользование общего имущества (аренда), о выборе способа управления многоквартирным домом, установлении коммунальных тарифов — должны быть оповещены и письменно приглашены на собрание абсолютно все собственники жилых и нежилых помещений, члены и не члены ТСЖ. Только в этом случае принятое решение является законным и должно исполняться всеми жильцами.

Если вы, как собственники, вынуждены платить несоразмерную квартплату, а правоохранительные органы бездействуют, то каждый собственник вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы, (п.6 ст.46 ЖК).

В суде необходимо доказать факты «приписки» голосов и потребовать отмены государственной регистрации ТСЖ в налоговом органе.

На территории области известны случаи, когда на основании решения суда регистрация юридических лиц признавалась незаконной.

В случае если ТСЖ оказывает на вас давление путем отключения коммунальных услуг, необходимо обратиться в районную прокуратуру с заявлением о привлечении должностных лиц к административной ответственности по ст. 7.22,7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях и решения вопроса о направлении материалов в органы полиции в порядке ст. 37 УПК РФ.

Валентина Кобзева, председатель ТСЖ «Волчанский 10А»:

— Согласно Постановлению Российской Федерации № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» каждый житель дома, если он не является членом ТСЖ, обязан заключить с товариществом договор об оказании услуг. Договора могут быть заключены и с членами ТСЖ, если товарищество сочтёт это необходимым, но с теми, кто не вошёл в товарищество — должны быть заключены в обязательном порядке. Иначе на каком основании человек будет получать и оплачивать жилищные и коммунальные услуги?

В ТСЖ должны быть типовые договоры. Я всем советую взять образец домой и в спокойной обстановке внимательно изучить все пункты. Человек имеет право предложить свои поправки в текст договора и обсудить их с правлением ТСЖ, не исключено, что эти поправки будут приняты.

Отказываясь заключать договор, правление ТСЖ нарушает нормативные акты. В этом случае люди, проживающие в доме и не являющиеся членами товарищества, имеют право требовать заключения договоров в судебном порядке.