Борис Шаронов: «Дольщикам поможет страховка»

Ни Закон № 214, ни механизмы коллективной ответственности саморегулируемых организаций (СРО) не защищают в полной мере покупателей жилья на первичном рынке. Дольщик – это инвестор, а грамотный инвестор свои риски страхует.

В конце 2010 года при Министерстве регионального развития РФ создан Координационный совет по содействию завершению строительства объектов долевого жилищного строительства, осуществляемого при соинвестировании гражданами. О том, какие механизмы повышения безопасности дольщиков обсуждаются на заседаниях совета, нам рассказал член рабочей группы, директор Департамента рисков Национального страхового и кредитного агентства (НСКА) Борис Шаронов.

– Насколько актуальна проблема обманутых дольщиков?

– Общее число обманутых дольщиков, по данным, представленным Министерством регионального развития, превышает 84 тысячи человек, это около тысячи проблемных объектов, что составляет примерно 10% от общего количества строящихся объектов. Московская область представила данные о наличии 51 проблемного объекта и 6371 человека, соответственно. Сведений по Москве официально не озвучили. Петербург заявляет, что у него всего 10 проблемных объектов с 2636 пострадавшими. На самом деле по данным движения «Однодольщики», цифры существенно выше.

– Почему ФЗ-214, на который возлагали столько надежд, не помог защитить покупателей квартир в строящихся домах?

– Федеральный закон № 214 не смог решить всех проблем, разве что двойных продаж стало меньше. Но основные риски, на мой взгляд, лежат не в схеме продаж, а в области финансовой и профессиональной состоятельности застройщиков. По данным Минрегионразвития, более 70% проблемных объектов стали таковыми из-за прекращения (недостатка) финансирования. Причем среди них есть объекты, строящиеся по ФЗ-214. Этот закон не препятствует привлечению денег граждан застройщиками, не имеющими никаких собственных средств или реализующими экономически рискованные проекты.

Рискованные схемы создаются девелоперами как правило осознанно. Закон определяет застройщика как владельца земельного участка под застройку и как лицо, привлекающее средства дольщиков. Но при этом статус девелопера, который на самом деле является основным игроком, реализующим проект, в ФЗ-214 не определен. Это позволяет девелоперам принимать контрмеры по защите бизнеса – превентивно снижать возможные финансовые претензии со стороны дольщиков. Они создают под конкретный объект компанию-застройщика, которая не имеет собственных средств и реального опыта работы. Либо передают права практически по себестоимости посреднику как участнику долевого строительства, а тот – посредством уступки прав – продает дольщикам по рыночной цене. Такие уступки регистрируются в соответствии с ФЗ-214. В результате в случае проблем дольщик имеет к застройщику денежное требование значительно ниже реально внесенных денег.

– Какие варианты защиты дольщиков рассматриваются в рабочей группе?

– Среди предложений по возможной профилактике проблем долевого строительства и защите дольщиков на заседании Координационного совета был поднят вопрос о необходимости создания специального фонда – по аналогии с компенсационным фондом СРО строителей, из средств которого планируется возмещать ущерб пострадавшим дольщикам в случае дефолта застройщика. Ведь из фонда, сформированного в рамках СРО строительных организаций, можно возмещать только ущерб третьим лицам, возникший в пределах гражданской ответственности организации, осуществляющей строительные работы на конкретном объекте.
Обсуждали также предложения по разработке законопроекта об обязательном страховании ответственности застройщиков за неисполнение обязательств по договору.

– Вы поддерживаете эти предложения? Какие плюсы и минусы видите?

– Введение обязательного страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств по договору невозможно по многим причинам.

Во-первых, высокая, исходя из существующей статистики, цена такого страхования для застройщиков приведет к удорожанию стоимости строящегося и готового жилья и, как следствие, к сокращению объемов строительства. По нашей оценке, без тщательного анализа статистики и адекватной оценки возможного ущерба невозможно точно определить стоимость такого страхования. Точно такая же проблема возникает и с объемом отчислений в фонд СРО. Исходя из представленных «сырых» данных эти цифры существенно отразятся на конечной стоимости приобретения жилья на первичном рынке (по мнению некоторых экспертов, мы получим рост цен до 20%).

Во-вторых, надо понимать, что обязательное страхование отнюдь не является рыночным механизмом, мотивирующим застройщика к добросовестному исполнению обязательств, при этом создавая благоприятную среду для мошенничества и коррупции.

В-третьих, добросовестные застройщики будут платить за нерадивых и содержать всю административную чиновничью надстройку, не приобретая при этом конкурентных преимуществ на рынке, что неизбежно приведет к эффекту «неблагоприятного отбора», в результате которого произойдет резкое увеличение числа проблемных и недобросовестных застройщиков.

И самая главная системная причина – это коррупция в административной, строительной, разрешительной, правоохранительной, следственной и надзорной сферах, отсутствие независимой судебной системы, отсутствие работоспособного комплексного законодательного регулирования в области долевого строительства.

– Может быть, не стоит изобретать велосипед, а перенять западный опыт? Там ведь тоже предлагают покупать квартиры на стадии строительства.

– На Западе основным гарантом выступает банк. Процедура следующая: клиент вносит деньги не застройщику, а в банк, а тот, на основании полученных средств, кредитует застройщиков. Деньги инвестора лежат на счете, а банк их выдает, и, следовательно, он несет ответственность. То есть в действительности рискует тоже банк. Структура финансовой отчетности на Западе более прозрачна. В Европе банк имеет реальные рычаги контроля и воздействия на застройщика. Там развит институт инвестиционных банков, который у нас почти полностью отсутствует. То есть для нас этот механизм пока неприменим.

– Какой рецепт повышения безопасности дольщиков будете продвигать вы как участник рабочей группы?

– Думаю, сейчас важно активнее развивать и информационно поддерживать уже существующий механизм добровольного страхования финансовых рисков дольщиков. Необходимо прописать публично в законодательных актах наличие рисков как застройщика, так и дольщика (независимо от того, что декларирует застройщик). Эти риски всем уже хорошо известны. Предложить добросовестному приобретателю на этапе строительства независимую оценку и возможность добровольного страхования его (дольщика) рисков. Возможно, законодательно обязать дольщика, как менее квалифицированную сторону, до заключения договора долевого участия принять меры к оценке своих рисков независимой страховой организацией, заручиться возможностью предоставления финансовых гарантий.

Таким образом, мы получим естественный рыночный регулятор, который сможет мотивировать застройщика к менее рисковым схемам продаж, прозрачности и публичности его финансового состояния, подтолкнет его к сотрудничеству со страховыми компаниями.

Чтобы обеспечить возможность адекватной оценки своих рисков потребителями, банками и страховыми компаниями, необходимозаконодательно определить требования не только к застройщикам, которые, по определениям ФЗ-214, не всегда являются реальными владельцами девелоперских проектов, но и к самим девелоперам, определить их официальный статус в рамках закона.

– А какая доля договоров долевого участия сегодня страхуется?

– Ничтожно малая, около 0,1% от общего объема. Если до кризиса страховые компании проявляли активность в области добровольного страхования рисков дольщиков, пытались взаимодействовать с застройщиками, то в последнее время многие из них объявили мораторий на финансовые риски вообще и на «долевку» – в частности. Остались единицы, которые имеют положительный опыт в этой области и обладают командой квалифицированных специалистов, способных адекватно оценивать риски. Если говорить об общем потенциальном объеме этого рынка, то он оценивается в 2 млрд долл.

– Возможно, дело не в страховой безграмотности дольщиков, а в подходах страховщиков? Они зачастую отказываются страховать объекты на нулевом цикле, возводимые не по ФЗ-214, от риска недостроя по причине нехватки финансирования… Смысл покупать довольно дорогой полис исчезает.

– Действительно, страховщики готовы страховать финансовые риски не по любому дому. Если говорить о нашей компании, то есть объекты, которые мы страхуем на нулевом цикле. В то же время, бывает, отказываем в страховании объектов более высокой степени готовности, если в результате экспертизы считаем риски неоправданно высокими. Например – в связи с отсутствием у застройщика средств на достройку объекта и перспектив их привлечения (весь объект уже продан или заложен).
По поводу перечня рисков – согласен: не все страховщики хотят брать на себя обязательства компенсировать расходы клиента из-за неполучения квартиры в срок. Тем не менее есть компании, которые предлагают страхование как на случай банкротства застройщика, так и на случай срыва сроков строительства по любым, не зависящим от страхователя причинам, кроме предусмотренных законом исключений, относящихся к форс-мажорным.

Если же говорить о том, что полис дорогой… Давайте посчитаем. В целом стоимость страхования рисков незавершенного строительства варьируется от 0,5% до 2% годовых. Например, покупатель выбрал квартиру площадью 64,9 кв. м и общей стоимостью 4,2 млн руб. Дом будет строиться в течение трех лет, страховка в этом случае составит 3,12% за весь период страхования. То есть в год мы платим 1,04%, что составит всего 44,2 тыс. руб. Не так уж и много, если сравнить с объемом вложенных средств.

– Почему вы решили прийти в Петербург (НСКА – московская компания. – Ред.)? Объемы страхования рисков дольщиков здесь также ничтожно малы.

– Потому что считаем рынок долевого строительства в вашем городе хорошо подготовленным к предложению дольщикам наших финансовых гарантий. В Петербурге, как и в Московском регионе, добровольное страхование рисков дольщиков – известный продукт, некоторые страховые компании давно работают на рынке. Сам строительный рынок вашего города, на наш взгляд, менее рисковый в плане коррупционной составляющей.

В Москве и Московской области с начала становления первичного рынка практиковалось применение множества схем привлечения средств покупателей: это и предварительные договоры, и инвестиционные договоры, и агентские, и простое товарищество… По способу выхода на площадку – генеральный инвестиционный контракт с различными обременениями и договор аренды земельного участка.
В Петербурге, по моему мнению, более унифицирована и прозрачна процедура получения прав на застройку – договор аренды земли на инвестиционных условиях, заключенный уполномоченным органом на основании результатов публичного тендера. Кроме того, здесь уже давно предпринимаются попытки оценки надежности предприятий строительного комплекса. С 2000 года в регионе существует ЭСОН – Экспертный совет по определению надежности предприятий строительного комплекса.