РОСПОТРЕБИНФОРМ

Какие факторы влияют на доступность ипотеки в России

_/

Какие факторы влияют на доступность ипотеки в России

22.02.2014

В России отмечается рост доступности ипотеки. По сравнению с 2005 годом в 2,2 раза возросло количество сделок с жильем, а номинальные среднедушевые доходы граждан выросли в 2,9 раза и обогнали прирост жилищных цен на 12%.

 Ключевую роль в обеспечении доступности жилья играет ипотека. С 2004 года 3,3 млн российских семей смогли улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки. Кредиты позволяют удовлетворить потребность в жилье все большему числу россиян в более короткие сроки.

 По данным Банка России, в 2013 году было выдано 824 792 ипотечных кредита на общую сумму 1354 млрд рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2012 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении.

 Каждое четвертое право собственности (24,6%), зарегистрированное в сделках с жильем в 2013 году, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2010 года), отмечается в исследовании АИЖК.

 Рост ипотечного рынка стал одним из основных драйверов жилищного строительства. По данным Росстата, в 2013 году было построено 912,1 тыс. квартир общей площадью 69,4 млн кв. м, что на 10,3% больше, чем в 2012 году. Этот показатель является рекордным за всю историю с 1989 года. Ввод индустриального жилья составил 687,7 тыс. квартир общей площадью 39 млн кв. м (+10,6% и +5,4% соответственно к уровню 2012 года).

 В то же время прирост цен на жилье в 2013 году по отношению к 2012 году в среднем составил 7,2%, что при годовой инфляции 6,8% говорит о том, что реальный прирост цен на жилье в среднем по России, не превысил 0,5 п.п.

 По данным Росстата, на 1 января 2013 года средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке составляла 48,16 тыс. рублей, а к концу третьего квартала 2013 года данный показатель составил 49,96 тыс. рублей, в то время как номинальные доходы населения увеличились на 10,7%, что говорит о росте доступности приобретения жилья.

 Факторы доступности

 Прежде чем перейти к обсуждению «маркеров» доступности ипотеки, необходимо уточнить, что именно мы будем дальше называть доступностью.

 Доступность бывает так называемая «физическая» – применительно к ипотеке это возможность найти банк, который готов выдавать ипотечные кредиты. В целом доступность ипотеки России можно оценить как хорошую: ипотечные кредиты предлагаются во всех регионах страны.

 Второй вид доступности – это финансовая доступность. Поскольку ипотека – это кредит, причем не просто кредит, а достаточно большой кредит, то на первый план выходит способность домохозяйств осуществлять выплаты по такому кредиту. А такая способность зависит от сочетания двух факторов: доходов семьи и платежа по кредиту. Последний, в свою очередь, определяется стоимостью приобретаемого жилья и условиями кредитования (ставка, срок, первоначальный взнос, способ погашения кредита). Отметим, что стоимость жилья здесь является более значимым фактором.

 Стоит отметить, что по итогам 9 месяцев 2013 года рост цен на жилье практически соответствовал инфляции и не привёл к снижению доступности жилья – значения индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не поменялись с начала 2010 года, отметили специалисты АИЖК.

 Насколько доступна ипотека в России

 Динамика изменения условий кредитования свидетельствует о росте доступности ипотеки: ставки по кредитам в 2013 году постепенно снижались со второго квартала и в ноябре составила 11,9%. Это ровно на 1 процентный пункт ниже, чем зафиксированный максимум в марте 2013 года, и на 0,7 п.п. ниже уровня ноября 2012 года. Достигнутый уровень ставок близок к минимальным значениям, зафиксированным в конце 2011 года. Заемщикам предлагаются различные дополнительные опции, позволяющие уменьшить платежи по кредиту (вычеты из процентной ставки, более низкие тарифы по страхованию и пр.), снижаются требования к количеству представляемых заемщиком документов.

 О доступности ипотеки в России говорит тот факт, что обслуживание среднего ипотечного кредита является вполне посильной ношей для средней российской семьи: для того чтобы домохозяйство имело возможность обслуживать средний ипотечный кредит (сумма – 1,63 млн рублей, срок – 14,8 года, ставка – 12,6%, К/З – 75%), затрачивая на это не более 45% своего совокупного дохода, оно должно обладать совокупным доходом в размере 45,1 тыс. рублей в месяц, что соответствует 22,6 тыс. рублей на одного взрослого члена семьи. Это на 23% ниже среднемесячной номинальной начисленной заработной платы одного работника (по данным Росстата) за январь – ноябрь 2013 года (29,3 тыс. рублей в месяц).

 О повышении доступности ипотеки говорит и другой показатель – доля семей, доходы которых позволяют обслуживать ипотечный кредит на текущих условиях, взятый для приобретения средней квартиры. За 10 лет (с 2004 года) этот показатель вырос более чем в 2,8 раза: в 2004 году доля таких семей составляла, по оценкам, около 9%, а в 2013-м – уже около 27%.

 Одними из основных драйверов жилищного строительства стали снижение процентной ставки по ипотеке (с 12,7% до 11,9% годовых за 11 месяцев 2013 года) и рост числа ипотечных сделок на приобретение нового жилья экономкласса. По экспертным оценкам АИЖК, основной прирост ипотечного кредитования в 2013 году произошел именно в сегменте первичного рынка: количество предоставленных ипотечных кредитов на приобретение нового жилья выросло приблизительно на 50% (прирост объема в рублях – около 70%), в то время как на вторичном рынке прирост количества ипотечных сделок незначителен.

 Сравнение с США

 За рубежом, в частности в США, для анализа того, как меняется доступность жилья, которое можно приобрести с ипотекой, рассматривают среднестатистическую (медианную) семью: насколько доходы такой семьи позволяют приобрести среднестатистическое жилье (по текущим ценам) с использованием не только своих сбережений, но и ипотечного кредита со средними условиями. Для этого используется показатель Housing Affordability Index (HAI, индекс возможности приобретения жилья с кредитом), который ежемесячно рассчитывается Национальной ассоциацией риэлторов.

 Если его использовать для оценки доступности ипотеки в России, то, по подсчетам АИЖК, получается следующая картинка: в 1998 году значение этого показателя составляло около 10% (то есть доходы средней семьи были в 10 раз ниже доходов, которые бы позволили взять ипотечный кредит и приобрести среднюю квартиру), в 2004 году – уже около 60%, а сейчас – около 113%. В США, например, в середине 1980-х годов этот показатель составлял 80%, а перед кризисом (в 2006 году) – чуть больше 100%, несмотря на низкие, по нашим меркам, ставки по ипотеке в 5–7% и требования к первоначальному взносу (3–5%). Сейчас этот показатель в США составляет около 160–180%.

 Индекс возможности приобретения жилья с кредитом показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.

 Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если HAI меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру.

 Так, например, значение HAI в 60% означает, что у домохозяйства есть только 60% дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.

 

Источник: РосБизнесКонсалтинг

 

You need to log in to vote

The blog owner requires users to be logged in to be able to vote for this post.

Alternatively, if you do not have an account yet you can create one here.

Яндекс.Метрика